Ecrimisil Ne Demektir?

 

Bir taşınmazın, onu kullanmaya ve onun üzerinde tasarruf etmeye hakkı olmayan üçüncü bir kişi tarafından, mal sahibinin onay ve rızasını almadan kullanılması halinde, yani haksız olarak işgal edilmiş olması halinde, bu haksız kullanımdan doğan zararların ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında ödemek zorunda olduğu tazminattır.

 

Haksız İşgal Nasıl Olur?

 

Yukarıda verdiğimiz genel tanım dikkate alındığında, uygulamada sık rastlanan örneklerin başında, kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen taşınmazın tahliye edilmemiş olması gelmektedir. Bunun dışında yine çok rastlanan durumlar, izinsiz inşaat yapılması, izinsiz olarak kullanım ve henüz intikali yapılmamış taşınmazın bir kısım mirasçı veya mirasçılar tarafından kullanılmasıdır.

 

Bunlarla birlikte hazineye yani devlete ait araziler üzerinde yapılmış izinsiz yapıların sahipleri de haksız işgalci (fuzuli şagil) sayılırlar ve tazminat ödemekle yükümlüdürler. Burada mal sahibi hazine olduğundan, ecrimisil işlemleri devlet tarafından yürütülür.

 

Ecrimisil ve Kira Aynı Şeyler midir?

 

Bu iki terim birbirinin aynı değildir. Kira, kullanma bedelidir ve kira alacağının doğma sebepleri farklıdır. Herhangi bir taşınmazın kiralanması durumunda, mal sahibinin onayı vardır ve kiralayan da kötü niyetli değildir.

 

Ancak ecrimisil, her ne kadar halk arasında bir nevi kira olduğu kabul edilse de hukuki niteliği itibari ile bir tzminattır. Nihayetinde ortada, kendi tasarrufu altında olmayan bir taşınmazı haksız yere işgal kötü niyetli biri vardır ve bu kişi verdiği bu zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

 

Kira; kiralanan malın ileriye dönük kullanım bedeli iken, ecrimisil tam tersi geriye dönük olarak hesaplanır.

 

Ecrimisil Nasıl Talep Edebilirim?

 

Ecrimisil alacağınız var ise, bunu dava yolu ile talep edebilirsiniz. Eğer dava konusu edeceğiniz taşınmaz, haksız işgalci tarafından tahliye edilmiş ise,sadece ecrimisil davasının açılması yeterli olacaktır. Ancak haksız işgalci halen taşınmazı kullanmaya devam ediyor ise; ecrimisil davası ile birlikte müdahalenin men’i davası da açılmalıdır.

 

Ecrimisil Davası Nasıl Açılır?

 

Ecrimisil davası hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren bir davadır. Yargılama süresinde keşif, bilirkişi incelemesi gibi birden fazla yapılması muhtemel aşamalar bulunmaktadır. Bu süreçlerin bir avukat tarafından takip edilmesi çok önemlidir.

 

Dava öncesinde, taşınmazı haksız işgal edene bir ihtarname çekilerek haksız işgale son verilmesi ve geriye dönük olarak 5 yıllık ecrimisil bedelini ödemesi gerektiği bildirilmelidir. Bu işlemden sonra dava açılmalıdır.

 

Genel olarak da değinmek gerekir ise, ecrimisil dava dilekçesinde, davaya konu taşınmazın bilgilerinin doğru bir şekilde yazılmış olması, taşınmazın sahibi olunduğuna ilişkin bilgi ve belgelerin eksiksiz sunulması, hali hazırda taşınmazı işgal etmiş olan kişinin kötü niyetli olduğu ve ona mal sahibi tarafından verilmiş herhangi bir iznin olmadığına ilişkin bilgilerin yer alması gereklidir.

 

Ecrimisil bedelinin belirlenmesine için gerekli bilgi ve veriler de mahkeme ile paylaşılmalı, talep edilen tazminat miktarı da belirtilmelidir.

 

Ecrimisil Davası Hangi Mahkemede Açılır?

 

Bu dava taşınmaza ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır.

 

Ecrimisil Davası Masrafı Ne Kadardır?

 

Talep edilen ve daha sonra karar bağlanacak olan ecrimisil miktarı üzerinden harç ödeneceğinden, bu miktarın çokluğuna göre harç masrafları da artacaktır.

 

Bu dava oldukça masraflı bir dava olabilmektedir. Bunun sebebi, bazen taraf sayısının çok fazla olması, birden fazla keşif, bilirkişi incelemesi vs yapılmasıdır. Tüm bu işlemler için dava açılırken peşinen bir gider avansı alınmaktadır.

 

Davanın devamı sırasında bu avans biter ise, yine tamamlatılmaktadır.

 

Diğer bir nokta da ecrimisil bedelinin ne kadar gösterileceğidir. Dava açılırkenbu bedel tam bilinemeyebilir. Bu nedenle dava sonunda taşınmazın rayiç ecrimisil bedeli tespit edilmiş olacağından, mahkeme tarafından eksik kalan harç taraflara tamamlattırılacaktır.

 

Ecrimisil Davasını Ne Zaman Açmalıyım?

 

Ecrimisil davasının ne zaman açıldığından ziyade, ne kadarlık zamanı kapsadığıdır. Şöyle ki, davacı mal sahibi olduğu sürece bu davayı açabilir, ancak ecrimisil talebi, dava tarihinden itibaren geriye dönük olarak ancak 5 yıllık istenebilecektir. Bu nedenle de, davanın erken açılması, hak kaybını engelleyecektir.

 

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Olabilir mi?

 

Mirasçılar arasında ecrimisil talepleri de oldukça sık rastlanan davalardandır. Ecrimisil talep edebilmek için bir takım şartların varlığı gerekmektedir. Çünkü bu durumda, davacı mirasçıların davalı mirasçıyı intifadan men etmesi ve bunu ona noter yolu ile bildirmesi gerekmektedir. Buna rağmen kullanım devam ediyor ise bu dava açılabilir ve ecrimisil talebinin başlangıcı olarak noter bildiriminin yapıldığı gün dikkate alınır.

 

Yargıtay tarafından uygulamaya yönelik istisnalar yaratılmış ve bu kararda sayılan hallerde davalıya, dava öncesinde intifadan men (kullanmaya son verilmesi) bildiriminin yapılmasına gerek olmadığı kabul edilmiştir.

 

Bunlardan uygulamada en çok rastlanan ve kullanılan; Ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olmasıdır.

 

Mirasbırakandan intikal edecek olan konut işyeri gibi taşınmazlar için, bir mirasçı veya bir kısım mirasçı tarafından kullanılması halinde herhangi bir ön bildirim koşulu olmaksızın diğer mirasçılar tarafından ecrimisil talep edilebilir.

 

Ecrimisil Bedeli Nasıl Belirlenir?

 

Ecrimisil bedeli, kullanılan taşınmazın durumu ve rayiç kira bedeli de dikkat alınarak bilirkişilerce belirlenir. Eğer taşınmazda başka zararlar da var ise ve bu zararlar haksız işgalciden kaynaklanmış ise, mal sahibi tarafından bu zararlar da talep edilebilir.

 

Ecrimisil Bedeli Ödenir İse Tahliye Durur mu?

 

Hazineye ait yerlerde gündeme gelen bu sorunun yanıtı; hayırdır. Ecrimisil bedelinin ödenmesi, ne mülkiyet hakkı verir ne de taşınmazdan tahliye edilmesi zorunluluğunu ortadan kaldırır.

 

Ecrimisil Davası Açmak İçin Avukat Tutmak Zorunda mıyım?

 

Ecrimisil davasının avukatsız açılmasında bir engel yoktur. Ancak yazımızda da bu konuda uyarılarda bulunduğumuz üzere, dava sürecinin zor ve hukuki bilgi ve tecrübe gerektirdiğinin altını çizmek isteriz. Dava açmak isteyenlerin, bu aşamaları tek başına yapmaya çalışmak yerine, avukat hizmeti almaları, davanın hayal edildiği gibi, sorunsuz, adil ve hızlı neticelenmesi için muhakkaktır. Aksi takdirde, sonradan telafisi çok güç hatta imkansız zararların ortaya çıkması muhtemeldir.

 

Başta maddi olarak külfetli görünse de, bu kadar teknik bilgi içeren ve önemli bir davada avukat yardımı almanın ne kadar doğru bir karar olduğunun farkına varacaksınız.