Kira Bedeli Nasıl Belirlenmelidir?

 

Kira bedeli taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. Kanunda bu konuda bir kısıt yoktur. Ancak kira artışı konusunda kanunda yeni düzenlemelerle sınırlar getirilmiştir.

 

Kira Artışı Nasıl Belirlenmelidir?

 

Kira artışının nasıl olacağının tespiti için öncelikle kira sözleşmesinin süresi önemlidir.

 

Kira sözleşmesinin ilk 5 yılında; kanunun belirlediği orandan daha yüksek bir artış oranı belirlenemez. Şöyle ki; buradaki üst sınır “Bir Önceki Kira Yılı ÜFE Artış Oranı” dır.

 

Taraflar yapacakları kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarını bu orandan daha yüksek bir oran belirleyemezler. Belirlerlerse; sözleşme kısmen geçersiz olacaktır. Taraflardan biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde belirlenmesini talep edebilir.

 

Taraflar Sözleşmede Kira Artışına İlişkin Herhangi Bir Madde Düzenlememişlerse Ne Olur?

Burada da yine taraflardan biri mahkemeye başvurarak kira artış oranının tespit edilmesini isteyebilir. Burada mahkeme rayiç ve emsalleri göz önünde bulundurarak bir oran belirler ama her hal ve karda sözleşmenin ilk 5 yılı içerisinde ÜFE oranından daha yüksek bir oran belirleyemez.

 

 

Kira Sözleşmesi 5 Yıldan Uzun Süreli İse Kira Nasıl Belirlenir?

 

Burada Kanun taraflara koyduğu ÜFE sınırını kaldırmıştır. Taraflar arasında 5. yıldan sonra yenilenen ya da 5 yıldan daha uzun süreli bir kira sözleşmesi var ise, taraflardan biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespit edilmesini talep edebilir. 5 yıldan uzun süreli olan bu kira ilişkilerinde artış konusunda tarafların sözleşmede bir anlaşmaya varmış olup olmadıklarının bir önemi yoktur.

 

Burada Mahkeme, taşınmazın durumu, kira rayici, emsalleri ve hakkaniyeti dikkate alarak bir tespit yapar. Ancak bu sefer mahkeme ÜFE oranı ile bağlı değildir.

 

Kira Bedeli Yabancı Para Cinsinden İse?

 

Bunda hukuken bir yanlışlık yoktur. Yabancı para cinsinden belirlenen kira sözleşmeleri de hukuken koruma altındadır. Sadece tabii olduğu kurallar TL’den farklıdır. Şöyle ki; yabancı para cinsi üzerinden kira bedeli belirlenmiş olan sözleşmelerde ilk 5 yıl kira bedeli tespiti Mahkemeden istenemez. Tek bir istisnası “aşırı ifa güçlüğü”dür. Aşırı ifa güçlüğü, yabancı para değerinin öngörülemeyecek şekilde ve bir tarafın hakkaniyete göre açıkça hak kaybına uğrayacağı durumlarda yaşanabilir. Yine de olayda aşırı ifa güçlüğünün bulunup bulunmadığı mahkeme tarafından değerlendirilir. Eğer olduğu yönünde kanaat oluşursa da yeni kira bedeli, emsaller, rayiç ve hakkaniyet göz önüne alınarak tekrar belirlenir.

ÖNEMLİ: 13 Eylül 2018 Tarihinden itibaren döviz cinsinden ve dövize endeksli sözleşme yasağı yürürlüğe girdi!!!

13.09.2018 Tarihinde yayımlanan Türk Parası Kıymetini Korumu Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar (Karar Sayısı: 85) uyarınca, kararın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde, kira sözleşmelerindeki döviz cinsinden (yabancı para) kararlaştırılmış bulunan bedeller, Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenecektir.

Bu tarihten sonra yapılacak yeni kira sözleşmelerinde ise kira bedeli dövize endeksli olarak belirlenebilir fakat döviz cinsinden belirlenemez.

Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?

 

Kira tespit davaları mutlaka taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır.

 

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği Nasıl Yazılır?

 

Kira Tespit Davası dilekçesi, içinde bulunduğunuz sözleşme ilişkisi için yazılır. Bu nedenle örnek dilekçelerle dava açmak yararınıza olmaz. Hata riski çok yüksektir ve davanız reddedilebilir. Böylelikle hem daha fazla masraf ve emek harcarsınız hem de istediğiniz sonuca geç ulaşırsınız.

 

Ancak genel olarak bahsetmek gerekir ise, dava dilekçenizde, sözleşmenizin ayrıntılarını, kaç yıllık olduğunu, neden tespit istediğinizi, sizce kira bedelinin ne kadar olması gerektiğini belirtmeli ve bunları ayrıntıları ile açıklamalı, bunun neden korunmaya değer olduğunu ve güncel olduğunu ispat edecek delilleri bildirmelisiniz.

 

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

 

Kira tespit davasında en önemli delil, emsal ve rayiçlerin mahkemeye bildirilmesi, taşınmazda keşif yapılması ve bilirkişinin rapor sunmasıdır. Bu aşamalar itirazsız tamamlanır taraflardan kaynaklanan gecikmeler olmaz ise, mahkemenin de yoğunluğuna göre yaklaşık 10/12 ayda tamamlanır.

 

Kira Tespit Davası Kaç Yılda Bir Açılır?

 

Kanunun genel ifadesine dayalı olarak, yazılı olarak bir kural yok ise de, devam eden kira sözleşmeleri açısından her 5 yılda bir kira tespit davası açılabileceğini söyleyebiliriz.

 

İşyeri Kiralarında Durum Farklı Mıdır?

 

Evet, Borçlar Kanunu düzenlenirken işyeri kiraları açısından bir ayrılık düzenlenmiştir. Şöyle ki; eğer işyerinin kiracısı tacirse veya tüzel kişi ise (özel/kamu fark etmez!) TBK 344. madde, yani yukarıda açıkladığımız kurallar 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmayacaktır. Bu kapsama giren işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelleri eski Borçlar Kanunu (818 s.) kapsamında değerlendirilecektir.

 

Fakat kiracı tacir veya tüzel kişi değil ise ama kiralanan işyeri ise, bu sefer TBK 344 uygulanacaktır.

 

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

 

Zorunlu olmamakla birlikte uygulamada genellikle, kira bedelinin tespiti davası açmadan önce ihtarname gönderilmesini tavsiye ediyoruz. Zira karşı tarafın kabul etmesi halinde dava açmanıza gerek kalmayacaktır.

 

Eğer ihtarname ile belirlediğiniz bedel karşı tarafça kabul görmez ise, dava neticesinde tespit edilecek kira bedelinin, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir.

 

Böylelikle Mahkeme tarafından tespit edilecek kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlilik kazanmış olacaktır. Siz de geriye dönük olarak kira farklarını talep edebilirsiniz.

 

Eğer bu süre kaçırılır ise; davanız reddolunmaz sadece tespit edilen kira bedelini izleyen kira dönemi için talep edebilirsiniz.