Kentsel Dönüşüm Davaları 3 ana kategoride açıklanabilir.

Kentsel Dönüşüm Hukuku başlıklı yazımızda bu sürecin detaylarını sizin i̇çin basit bir dille ifade etmeye çalıştık. Bu yazımızda; bu süreçte gündeme gelebilecek sorunlara karşı açılması muhtemel davalardan ve başvurulması mümkün itiraz yollarından bahsedeceğiz.

İlk Kategori; Risk Tespit Raporuna İtiraz Edilmesidir.

(Kentsel Dönüşümde Arsa Sahiplerinin Hakları)

Öncelikle Kentsel Dönüşüm mevzuatı kapsamında dönüşümden yararlanabilmek için dönüşüme dahil edilmek istenen yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi gerektiğini önceki yazımızda belirtmiş idik.

Bu raporun hak sahiplerine tebliğ edilmesinden itibaren 15 günlük itiraz süresi vardır. Bu itiraz Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlükleri’dir. İ

İkinci Kategori; Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davasıdır.

(Kentsel Dönüşümde Arsa Sahiplerinin Hakları)

Bu kapsamda iptal davası iki şekilde açılabilir. İlkinde malikler; bir üst maddede belirttiğimiz Risk Raporuna İtiraz yoluna başvurmamışlar ise; rapor tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde iptal davası açabilirler.

İkinci durumda ise, risk raporuna itiraz eden maliklerin, itirazlarının reddi halinde iptal davası açabilmeleri halidir.

Son olarak; risk raporunun kesinleşmesi ile birlikte maliklere gönderilen 60 gün içinde taşınmazın tahliyesi ve yıkılmasına ilişkin yıkım kararlarına karşı da yine itiraz ve/veya iptal davası açma yolu mevcuttur.

Tüm bu davalarda, eğer şartları mevcutsa, dava sonuçlanıncaya kadar Yürütmenin Durdurulması kararı verilebilir.

Bu davalar; taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemelerinde açılır.

Bina Ortak Karar Protokolünün İptali Üçüncü Kategori Olarak Değerlendirilebilir.

(Kentsel Dönüşümde 1/3 Ün Hakları)

Kentsel dönüşüm kapsamında dönüştürme usulünün belirlenmesi için kat maliklerinin antlaşmasının esas olduğunu ve maliklerin ⅔ çoğunluğu sağlayacak şekilde karar almaları gerektiğini ve bu çoğunluğun bina ortak karar protokolünü imza altına almaları gerektiğinden bahsetmiştik.

⅔ çoğunluğu oluşturan bu kurul; yeni yapılacak yapıya ilişkin proje, gayrimenkul değerleme raporu ve sözleşme suretlerinin karara katılmayan maliklere tebliğ edilerek, 15 gün içinde karara katılmaları aksi takdirde arsa paylarının satılacağının ihtar edilmesi gerekir.

Eğer kurul bu görevini yerine getirmezse veya usulüne uygun bir şekilde yerine getirmezse, bunun i̇çin ⅓ azınlık İptal Davası açabilir.

Dördüncü Kategori; Arsa Payı Satışının İptali.

(Kentsel Dönüşümde 1/3 Ün Hakları)

Yukarıda ⅔ çoğunluğun diğer maliklere ortak karar protokolünü tebliğ edeceğini ve uymayanların arsa paylarının satılacağını belirtmiş idik. İşte payları satışa çıkan pay sahipleri, satışa ilişkin tebliğden itibaren 30 gün içinde İdari Dava açabilirler.

Son Kategori; Kamulaştırmanın İptali.

(Kentsel Dönüşüm 2/3 Çoğunluk Sağlanamazsa) – (Kentsel Dönüşüm Kamulaştırma Davaları)

Bazı durumlarda ise arsa sahipleri ⅔ çoğunluğa da erişemeyebilir, karar alamayabilirler, ya da riskli yapıyı dönüştürmek istemezler. Bu durumda ise idare bu taşınmaz hakkında acele kamulaştırma kararı alabilir.

İdare tarafından yapılan bu Kamulaştırma işlemine karşı da 30 gün içinde İdari İşlemin İptali Davası açılabilir.

The post Kentsel Dönüşüm Davaları first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Kentsel Dönüşüm Davaları appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

(Mirastan Mal Kaçırma)

Muris Muvazaası; bir kimsenin mirasçılarından mal kaçırmak kastı ile tapuda satış göstermek suretiyle malını bağışlaması olarak kısaca anlatılabilir.

Uygulamada sıkça rastladığımız şekli, miras bırakanın ölmeden önce, taşınmazını 3. bir kişiye veya mirasçılardan birine satmış gibi tapuda işlem yapması ancak aslında bağışlamasıdır.

Taraflar görünüşteki satış işlemi ile aslında bağışlama olan işlemi gizlemektedirler.

Özetlemek gerekirse muris muvazaasından bahsedebilmek i̇çin; tarafların gerçek amaçları ile yaptıkları işlemler arasında bilerek ve isteyerek yapılan bir uyumsuzluk olması, tarafların üçüncü kişileri aldatma amacı taşımaları ve yaptıkları muvazaalı işlem konusunda aralarında anlaşmış olmaları gerekmektedir.

Muris Muvazaası Nasıl İspat Edilir?

Bu konuda Yargıtay tarafından yıllar içerisinde belirlenmiş unsurlar vardır. Her somut olayda bu unsurların olup olmadığı araştırılır.

Bunların başında;

✔️Murisin ve miras bıraktığı kişinin mali durumu gelir.

Her muvazaa olayı incelenirken, tarafların ekonomik durumlarının incelenmesi gerekmektedir. Bunun nedeni, satış işleminin tarafların ekonomik durumları ile uyumlu olup olmadığıdır.

Bir diğeri;

✔️Aile içi sosyal ve beşerî ilişkilerdir.

Miras konusu aile ilişkilerini doğrudan etkilediği i̇çin her olayda bu ilişkilerin incelenmesi kuraldır. Yapılan satış veya bağış işleminin neden yapıldığı, neden o kişiye yapıldığı gibi soruların cevaplanması ve maddi gerçeğin ortaya çıkarılması önemlidir.

Bir başka unsur;

✔️Yörenin gelenekleri, toplumsal eğilimleridir.

Her ne kadar ilk bakışta bu unsur konu ile alakalı gelmiyorsa da aslında alakalıdır. Yıllar içinde yüzlerde olayın incelenmesi ile oluşan bu unsur bir Türkiye gerçeğini yansıtmaktadır. Muvazaanın iddia edildiği yerde, kız çocuklarına miras bırakmamak i̇çin ailenin tüm mal varlığını erkek çocuklar üzerinde yaptığı herkesin bildiği bir gerçektir. Bu sebeple her olayda toplumsal eğilimlerin incelenmesi olağandır.

Son olarak;

✔️Olayların olağan akışı gereği miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı bir nedeninin olup olmadığıdır.

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi her olay kendisine özgü şartlar içermektedir ve her durumda bunların ayrı ayrı incelenmesi gerekmektedir. Bir olayda doğrudan muvazaayı işaret eden bir olay bir başka olayda etmeyebilir. Bu nedenle olayların başından itibaren seyrinin ortaya konması, nasıl muvazaa aşamasına gelindi, gerçekten muvazaa mı amaçlandı gibi sorulan cevaplanması şarttır.

Muris Muvazaasına Karşı Ne Yapılabilir?

Eğer muris muvazaası nedeni ile hakkınız olan mirastan mahrum kaldığınızı düşünüyorsanız, Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası ve/veya Tenkis Davası açmanız gerekmektedir.

Bu davalar ile ilgili yazılarımızı okuyarak daha detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz.

Muris Muvazaası 3.Kişiye Satış Halinde Nasıl Olur?

Bu durumun çözümü oldukça tekniktir ve muhakkak uzman bir hukukçu tarafından çözülebilir. Buradaki 3. kişinin iyi niyetli olup olmaması önemlidir. Eğer muvazaadan ve mirastan habersiz ve tamamen iyi niyetli 3. kişi ise, onun kazanımı korunacaktır.

Ancak 3. kişi olmasına rağmen bu mirastan mal kaçırmaya yardım ediyor ise, mesela hiç para ödememiş ama tapuda yüksek bir bedel göstermiş ise, bu kişinin iyi niyetli olduğu kabul edilemez.

Bununla birlikte bazı 3. kişilerin de iyi niyetli olup olmamasının bir önemi yoktur. Bu kişilerin mal kaçırma kastını bildiği kabul edilir. Bunlar miras bırakanın yakın çevresi ve akrabalarıdır. Bunlara yapılan devrin iptali i̇çin açılan davalarda bu kişiler iyi niyetli olduklarını ve muvazaadan haberleri olmadığını ileri süremezler.

The post Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

Her Apartmanda/Sitede Kapıcı Dairesi Olmak Zorunda mı?

Hayır, böyle bir zorunluluk yoktur. Bununla birlikte, kapıcıya konut sağlama zorunluluğu da yoktur. Ancak günümüzde, çok katlı çoğu apartman ve sitelerde kapıcı daireleri bulunmaktadır.

Eğer kapıcı var ise bu daire kapıcıya tahsis edilmelidir. Ve kapıcının sözleşmesi sona erene kadar kendisinden kira istenemez.

Kapıcı Dairesi Başka Birine Kiraya Verilebilir mi?

Kapıcı yok ise veya kapıcı daireyi kullanmıyor ise, kapıcı dairesi “ortak yer” kabul edileceğinden, yönetim tarafından kiraya verilebilir.

Ortak Yer Ne Demektir?

Ortak yerler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde açıklandığı üzere; “a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”

Kanunda yapılan bu tanıma bakıldığında, apartmanlarda -genellikle zeminde- bulunan iş yerleri, kapıcı daireleri, apartmanın duvarı, teras, otopark gibi yerler ortak yerlerden sayılmaktadır.

Ortak Yerlerin Özelliği Nedir?

Ortak yerlerin özelliği, ana gayrı menkulde malik olan her kişinin, hissesi oranında ortak yerde de mülkiyetinin olmasıdır. Nasıl ki, size ait olan bir gayri menkulde sizin izin ve bilginiz dışında herhangi bir tasarruf yapılamaz ise, ortak yerlerde de izin ve bilginiz olmadan herhangi bir tasarruf işlemi yapılamaz.

Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi Mümkün Müdür?

Ortak yerler, yani daha özel ifade etmek gerekir ise, kapıcı daireleri ve apartmana ait dükkanlar kiraya verilebilir. Kanunen hiç bir engel yoktur.

Ancak bunun bir kuralı vardır, o da Kat Malikleri Kurulu Toplantısının bu gündemle yapılması ve bütün kat maliklerinden tek tek onay alınmasıdır. Yani kiralama işi, tüm kat maliklerinin oy birliği ile alacağı karar ile ancak mümkün olabilir.

Oy birliği ile karar alındıktan sonra, apartman/site adına kiralama işlemlerini yönetici yürütür.

Oy Birliği ile Karar Alınmadığı Halde Kiraya Verilir ise Ne Yapılmalı?

Bu halde, kat malikleri kurulu kararına itiraz hakkı gündeme gelecektir.

Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine iptal davası açabilir.

Toplantıya katılan ama oy vermemiş veya olumsuz oy vermiş maliklerde, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde iptal davası açabilir.

Yönetici Her Yeni Kiracı İçin Ayrı Ayrı Toplantı Yapıp İzin mi Almalıdır?

Hayır, bu hayatın olağan akışına da uygun değildir. Zaten yönetici kanun itibari ile aynı bir  vekil gibi diğer maliklere karşı sorumludur. Yani sorumluluğu ağırdır. Bu nedenle bir kere yetki aldıktan sonra, kendisinden o yetki alınana kadar (istifa/azil/yeni yönetici) kiralama işlemleri için tekrar izin almasına gerek yoktur.

Ancak, burada önemli bir nokta vardır. Şöyle ki; iş yeri olarak kullanılacak dükkanlarda hangi faaliyetlerin yapılacağı önemlidir. Kanunda, yöneticinin  kendisine oy birliği ile verilmiş yetkisi olsa dahi, yine oy birliği ile izin alması gereken faaliyet konuları vardır.

Bunlar; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinde sayılmıştır. Buna göre;

“Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

Elde Edilen Kira Geliri Nasıl Kullanılır?

Elde edilen kira geliri; vergisel anlamda, kat malikleri açısından bir gelir olacağından her bir kat maliki başına değerlendirilmesi gereken bir husustur.

Ancak genelde bu gelirlerin apartman/site giderleri için kullanılmasına karar verilmektedir.

The post Kapıcı Dairesinin ve Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Kapıcı Dairesinin ve Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.