Kira Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Etmeliyim?

 

Hem mal sahibi hem de kiracı açısından dikkat edilmesi gerekenleri özetlemeye çalışacağız. Doğru yapılmış bir sözleşme her iki tarafı da koruyacaktır. O nedenle, sadece bir taraf açısından koruyucu diğer tarafın aleyhine bir sözleşme yapılmayacaktır.

 

yazılı olması : İlk olarak dikkat edilmesi gereken, sözleşmenin yazılı olarak yapılmasıdır. Daha sonra ortaya çıkacak bir uyuşmazlıkta tarafların hak iddia edebilmeleri ve bunu ispatlayabilmeleri sözleşmenin yazılı olup taraflarca imzalanmış olmasına bağlıdır. Sözleşmenin iki nüsha olarak hazırlanması yine bu ispat kolaylığı açısından gereklidir.

 

taraf bilgileri : Sözleşmede, taraf ve kiralananın konum bilgilerinin gerçeğe uygun ve eksiksiz yazıldığından emin olun. Özellikle kiracının; şirketse vergi levhası vs, şahıs ise nüfus cüzdan örneklerini muhakkak sözleşmeye ekleyin.

 

kefil : Mal sahibi, kira alacağını teminat altına alınması için, kiracından bir veya birden fazla kefil talep edebilir. Bu kefiller de kiracı gibi sorumlu olacağından onların da kimlik bilgilerinin eklenmesi gerekir. Ancak kefaletin geçerli olabilmesi için, sözleşmede kefaletin parasal olarak üst sınırının ve süresinin açıkça belirlenmesi şarttır. Bu nokta ev sahipleri açısından önemlidir.

 

kira bedeli : Kira bedelinin aylık ve yıllık olarak net rakamlarının yazılması sözleşmenin asli unsurudur. Bununla birlikte kiranın nasıl ödeneceği de sözleşmeye yazılmalıdır. İş yeri kiralamalarında bankaya yatması şart olduğundan, banka hesap bilgilerinin yer alması önemlidir. Bununla birlikte kira ödeme zamanını taraflar diledikleri gibi kararlaştırabilirler. Aylık olarak, ilgili ayın ilk 10 günü olabileceği gibi, 3 aylık, 6 aylık ödeme periyotları da belirleyebilirler.

 

kiralananın durumu : Bir diğer önemli nokta, kiralananın sözleşme anında ne durumda olduğunun ve var ise demirbaşların yazılmasıdır. Bu husus, her iki taraf açısından, kira sözleşmesi sonunda kiralanan teslim edilirken, nasıl teslim edileceği noktasında önem taşımaktadır.

 

kira süresi : Kira sözleşmesinde, sözleşmenin süresinin de belirtilmiş olması gerekir. Genelde 1 yıllık sözleşmeler yapılmasını, özellikle konut kiralamalarında, öneriyoruz. Bunun sebebi sözleşme yenileme döneminden önce, ihtiyaç sebebi ile tahliye mümkün olabilsin. 1 yılın sonunda, taraflardan birinin sözleşmenin sona ermesi talebi yok ise, sözleşme kendiliğinden 1 yıl daha uzayacaktır.

 

kira artış oranı :Kira sözleşmelerinde en çok önem taşıyan bir diğer husus da kira artış oranıdır. Kanunda bu konuda üst sınırlama vardır. Taraflar sözleşmede kira artış oranı olarak, bir yıl öncenin ÜFE oranını geçmeksizin, kira artış oranı belirleyebilirler. Aynı sözleşme kapsamında 5 yıl geçtikten sonra ancak taraflar kira bedelinin belirlenmesini isteyebilirler. Konuyla ilgili Kira Tespit Davası yazımızdan ayrıntılı bilgilere ulaşabilirsiniz.

 

depozito : Depozito, bir diğer adıyla; güvence bedeli de kira sözleşmesinin önemli unsurlarındandır. Mal sahibi açısından bir teminat olarak alınan depozitonun, ne kadar olduğu, nasıl verildiği şeklindeki ayrıntılar sözleşmede yazmalıdır. Kanunda depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli olabileceği belirtilmiştir. Buna uygun olarak alınan depozitonun miktarı, hangi para cinsinden alındığı, nakit mi, senet mi, çek mi, nasıl verildiği muhakkak sözleşmeye işlenmelidir.

 

vergiler : Kira ilişkisinden kaynaklanan bir takım vergiler doğabilir. Bu vergilerden ilk akla gelen, stopaj, emlak, çevre, damga vergileridir. Bunların ve/veya doğacak diğer vergilerin kim tarafından nasıl ödeneceği mutlaka yazılmalıdır.

 

abonelikler : Uygulamada kira sözleşmesi taraflarını en fazla sıkıntıya sokan hususlardan biri de, elektrik-su-doğalgaz-telefon vs abonelikleridir. Aslolan, bu aboneliklerin kiracı adına yapılmasıdır. Ama bu, bir sebeple mümkün olmuyor ise, bu aboneliklerden kaynaklanan borçların kiracıya ait olacağı teminat altına alınmış olmalı, kiracının bunu kabul ve taahhüt etmiş olması gerekir.

 

alt kira ve devir yasağı : Son olarak, alt kira ilişkisinden veya kira sözleşmesinin devrinden bahsedebiliriz. Bunlar mal sahibini zor durumda bırakabilir. Bu nedenle de mal sahibi, kendisinin açık onayı olmaksızın kiralananın alt kiraya verilmesini veya sözleşmenin devredilmesini yasaklayabilir.

 

Genel hatları ile bu hususlara dikkat edilerek hazırlanacak bir sözleşme her iki tarafı da koruyacaktır. Ancak tarafların veya kiralananın bunlar dışında özel durumu var ise bu hususların koruma altına alınması için sözleşmeye yazılması gereklidir.

 

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

 

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı, herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın tahliye edeceğine ilişkin verdiği taahhüttür. Bu taahhüt kiracı tarafından koşulsuz bir şekilde yazılı ve imzalı olarak verilmelidir.

 

Tahliye Taahhütnamesini İmzalamak Zorunda Mıyım?

 

Elbette bu yönde yasal bir zorunluluk yoktur. Ancak uygulamada neredeyse bu taahhütname imzalanmadan kira sözleşmesi yapılmamaktadır. Dikkat edilmesi gereken, taahhütnamede tarih olup olmadığıdır.

 

Taahhütname tarihi ile sözleşme tarihi aynı ise veya çok yakın bir tarih ise, taahhütname geçersiz olacaktır. Zira bu konuda Yargıtay, kiracının baskı altında bunu imzaladığını varsaymaktadır.

 

Ancak uygulamada, hem taahhüt hem de tahliye tarihi boş olarak bu belgeler imzalanmaktadır. Mal sahibi tahliye etmek istediği zaman, duruma uygun bir şekilde boşlukları doldurup işleme koymaktadır. Yargıtay bu konuda da, boş taahhütnameye imza atan kiracının bunun sonuçlarına katlanması gerektiğini düşünmektedir.

 

Kiracımı Nasıl Tahliye Edebilirim?

 

Tahliye birden fazla nedenden kaynaklanabilir. Bu yüzden doğru sebebi tespit edip ona uygun davranmak gerekmektedir. Aksi halde, hem tahliyeyi sağlayamaz hem de fazladan emek ve para kaybedersiniz.

 

Devam eden bir kira sözleşmeniz var ise ve kiracınızı tahliye etmek istiyor iseniz, öncelikle bir avukata danışmanız gerekmektedir. Çünkü bu konuda yasada kurallar vardır ve bunların dışındaki şartlarda tahliye mümkün değildir.

 

İlk akla gelen tahliye sebebi, kira bedelinin ödenmemesidir. Bu durumda neler yapabileceğiniz ile ilgili yazımızı incelemenizi tavsiye ediyoruz.

 

Bir diğeri tahliye taahhütnamesinin varlığıdır. Elinizde yukarıda açıkladığımız özellikleri taşıyan bir tahliye taahhüdü var ise, yasal koşullarına uygun olarak bunu icraya koyarsanız kiracınızı tahliye etmeniz mümkündür. Bunu nasıl yapacağınızı ilgili yazımızdan öğrenebilirsiniz.

 

Mal sahibi olarak, konut veya iş yeri ihtiyacı sebebi ile de kiracınızı tahliye etmeniz mümkündür. Bu konudaki detaylı bilgi için lütfen ilgili yazımızı okuyun.

 

Kiracı Olduğum Evde Tadilat Gerekiyor, Ev Sahibi Yapmıyor, Ne Yapabilirim?

 

Tamirat ve tadilatlar konusunda, mal sahibinin onayı ve onayının kapsamı önemlidir.

 

Kiracı olarak mal sahibinin onayı olmaksızın veya verdiği onayı aşacak şekilde tadilat yaparsanız bu durumda sözleşmeyi i̇hlal etmiş olursunuz, bu durumda da evden tahliyeniz gündeme gelebilir.

 

Yapılan tadilat, evin değerini arttırsa bile, mal sahibinden onay alınmamış olduğu için kiracı bunu ev sahibinden isteyemez.

 

Ancak, zorunlu ve evin kullanılmasından kaynaklanan tamirat ve tadilatlarda durum farklıdır. Kiracının evi kullanması dolayısı ile oluşan olağan tamiratlardan kendisi sorumludur bunu ev sahibinden isteyemez.

 

Bunun dışında, kullanımdan değil, taşınmazın kendisinden kaynaklanan ve basit bir müdahale ile giderilemeyecek veya taşınmazın kullanılması ancak o tadilatın yapılması halinde mümkün ise, bunun mal sahibi tarafından karşılanması talep edilebilir.

 

Bu talebin mal sahibi tarafından kabul edilmemesi halinde, kiracı bu tadilatı yapıp, (sorunu giderecek kadar) ödediği kira bedelinden bunun masrafını mahsup edebilir. Fakat bunun çok özellikli olduğu unutulmamalıdır. Sonradan hak kaybına uğramamak için, tadilat gerektiren konunun öneminin, kimin sorumluluğunda olduğunun, acil ve zorunlu olup olmadığının muhakkak doğru saptanması gerekir. Ve bu tadilat her ne kadar zorunlu dahi olsa, öncelikle mal sahibine bu durumun bildirilmesi gerekir. Daha sonra ispat açısından bu bildirimin yazılı yapılması doğru olacaktır. Ve yapılacak tadilat, lüks tüketimi olmayacak, en makul seviyede ve sadece sorunu giderecek kadar olacaktır. Ancak bu şartlarda kiracı yaptığı tadilatın masrafını talep edebilir.