Kentsel Dönüşüm Hukuku gündemimize hızlı bir giriş yapmış olmakla beraber güncelliğini uzun süre koruyacağa benzemektedir.
Kentsel Dönüşüm Hukuku Nedir?
2012 yılında 6306 sayılı kanunun yürürlüğe girmesi ile Kentsel Dönüşüm olgusu hukukumuza ve günlük hayatımıza dahil olmuştur. Genel itibari ile riskli binaların yıkılarak yerine yeni binaların yapılmasını öngören bu Kentsel Dönüşüm mekanizması, dahil olduğu mevzuat ve uygulamada ortaya çıkan hukuki çatışmalar ve bunların çözümü ile yeni bir hukuk dalı oluşturmuştur.
Türkiye’de binaların yaklaşık %50’si riskli gruptadır. Bu nedenle de Kentsel Dönüşüm Hukukunun uygulama alanı oldukça geniştir. Bu konuda uzman bir avukatın sadece Kentsel Dönüşüm Hukukuna ilişkin mevzuata değil, Sözleşmeler Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, İdare Hukuku gibi yakın i̇lişkisi olan diğer hukuk dallarına da hakim olmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
Kentsel dönüşüm kapsamında kalan yapıların nasıl bu olanaklardan yararlanacağı ve prosedürün nasıl olacağı mevzuatta ayrıntılı bir şekilde tarif edilmiştir.
İlk Aşama
Bu kapsamda atılması gereken ilk adım, ilgili binanın riskli bina kapsamında olup-olmadığının tespitidir. Bu tespiti maliklerden biri isteyebileceği gibi, birden fazla malik de beraber isteyebilir.
Riskli bina ise, riskli alan içinde olan veya alan dışında olup da ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı demektir. Buna ilişkin tespit; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilen şirketlerce yapılır ve bir rapor düzenlenir.
İkinci Aşama
Düzenlenen rapor binanın riskli ve kentsel dönüşüme uygun olduğu yönünde ise; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine sunulur.
Üçüncü Aşama
Bakanlık tarafından uygun bulunan rapor, binanın kayıtlı olduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gönderilir. Tapu müdürlüğü tarafından, binanın kaydına şerh işlenir ve maliklere, “binanın riskli olduğu ve kentsel dönüşüm süreci dahilinde yıkılacağına” ilişkin tebligat gönderir.
Malikler yapılan tebligata karşı, tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. Eğer itiraz olursa, Bakanlık tarafından atanan bilirkişi heyeti tarafından inceleme yapılır. Bu inceleme sonucunda binanın riskli olduğu onaylanır ise, binanın 60 gün içinde yıkılacağı maliklere bildirilir. 60+30 gün içinde yıkılmayan binalar da Belediyeler ve ilgili mülki idareler tarafından yıkılır. Yıkım sürecinde binanın tüm, su-elektrik-doğalgaz bağlantıları kesilir. Aynı zamanda binanın tasfiye ve yıkım sürecine aykırı davrananlar hakkında hukuki işlemler yapılabilir ve haklarında suç duyurusunda bulunulabilir.
Dördüncü Aşama
Yıkım gerçekleştikten sonra arsada yapılacak inşaatın akıbeti en merak edilen kısımlardan birisidir. Bu arsaya yapılacak inşaat ile ilgili kararları; maliklerin ⅔’ünden oluşan bir kurul karar verir.
⅔’lük Çoğunluğa Katılmayan Maliklerin Akıbeti Ne Olur?
Bu maliklerin payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu da olmazsa; Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenir ve Hazine adına resen tescil edilir.
⅔’lük Çoğunluk Sağlanmazsa Ne Olur?
Malikler arasında bu üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamazsa; gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.
⅔’lük Çoğunluk Ne Yapar?
Bu kurul, kentsel dönüşüm sürecinde alınması gereken tüm kararları almada, yeni binanın projesinin yapılması ve diğer tüm işlerde tüm malikler adına karar verir.
Kentsel Dönüşüm Avukatının Rolü Nedir?
Kentsel dönüşüm süreci oldukça teknik hukuki bilgi gerektiren ve zamanında hukuki işlemler yapılmasını gerektiren önemli bir süreçtir. Sadece malikleri değil aynı zamanda müteahhitleri de doğrudan ilgilendirir.
Bu kapsamda avukat; maliklerin ve müteahhitlerin haklarının hukuken korunması, gereken devlet yardımlarının sağlanması, ortak karar protokolü hazırlanması, iptal ve itiraz süreçlerinin yürütülmesi, sözleşme hazırlanması, inşaat şirketleri ile apartman yönetim kurulu toplantılarına katılarak taraflara yol göstermek gibi işlemleri yapar.
Hem malikler hem de müteahhitler tarafından özenle yürütülmesi gereken bu süreçte avukat yardımı olmadan hak kayıplarının yaşanması muhtemeldir. Bu nedenle daha sonra büyük zarara uğramamak i̇çin en başından avukat hizmeti almanızı önemle tavsiye ederiz.