Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; arsa sahibi veya sahipleri ile müteahhit arasında yapılan, müteahhidin arsaya bina inşa etmesi karşılığında binadaki bir kısım bağımsız bölümün müteahhide devredilmesini içeren bir sözleşmedir.

Bu sözleşmenin hukuki altyapısı sağlam değildir. Ancak uygulamada oldukça sık kullanılması ve çok fazla ihtilaf yaratması dolayısı ile Yargıtay içtihatları ile yaratılmış bir kurallar bütünü vardır.

İçerisinde çok fazla değişken barındıran bu sözleşme, sayısız farklı varyasyonlarda sorun üretebilir. Bu nedenle bir yazıda tüm bunlardan bahsedebilmek olanaksızdır. Bu yazımızda size genel hatları ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi konusunu anlatmaya çalışacağız.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

• İlk dikkat edilmesi gereken husus, sözleşmenin taraflarıdır. Arsa sahibi veya sahiplerinin gerçekten tapuda kayıtlı olup olmadıklarını ve/veya müteahhit firmanın varlığını kontrol etmekte fayda vardır.

• Sözleşmenin şekli de önemli bir unsurdur. Sözleşmenin konusu taşınmaz devrini de kapsadığından geçerli olabilmesi i̇çin şekil şartlarına uygun yapılmalıdır. Bu da sözleşmenin noterde onaylanması ve tapuya şerh edilmesi demektir. Bunun yapılmaması halinde, her iki tarafta ilerde doğabilecek anlaşmazlıklarda ispat güçlüğü yaşamayacaktır.

• İnşaat yapılacak arsanın imara uygun olup olmadığının sözleşme öncesinde belirlenmesi önemlidir.

• Arsa imara uygun ise, kaç kat izni var ve inşaat sonunda kaç tane bağımsız bölüm çıkacak muhakkak belirlenmelidir.

• Yapılacak inşaat planı sözleşme öncesinde mutlaka hazır olmalıdır. İnşaata başlamak i̇çin bu planın ilgili belediye tarafından onaylanması gerekir. Bu onay kural olarak arsa sahibi tarafından alınır. Ancak taraflar anlaşırsa bu iznin alınmasına ilişkin yetki ve vekaletlerin arsa sahipleri tarafından müteahhide verilmesi gerekir.

• En fazla ihtilafın yaşandığı konu, inşaata başlama süresidir. Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, belediyeden inşaat izni alınması ile inşaat süresi başlar. Sözleşmede muhakkak bir süre belirlenmelidir, ruhsat alımı i̇çin de. Aksi halde, müteahhit tarafından işin sürüncemede bırakılması riski vardır.

• Tapu devrinin en başta veya en sonda yapılması da tarafların aleyhinedir. Bu nedenle, inşaat ilerledikçe ve inşaatın tamamlanma oranına göre tapu devirlerinin arsa sahipleri tarafından yapılacağı kararlaştırılmalıdır.

• Sözleşme konusu arsa boş olabileceği gibi, dolu da olabilir. Bu halde, binada bulunanların, inşaat sonuçlanıncaya kadar başka yere kiraya geçmeleri gündeme gelecektir. Uygulamada, müteahhit kira yardımında bulunur. Eğer böyle bir durum var ise, müteahhidin yapacağı kira yardımı ve buna ilişkin göstereceği teminat, muhakkak sözleşmeye yazılmalıdır.

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin belki de en önemli maddesi; cezai şarttır. Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemeleri halinde veya eksik yerine getirmeleri veya geç yerine getirmeleri halinde, karşı tarafın zararlarını karşılamak adına ödemekle mükellef olduğu bir cezai şart kararlaştırılması gerekir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İle İlgili Davalarda Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangisidir?

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin sebep olduğu çok fazla ihtilaf çeşidi vardır. Bunlar, özel bir durum olmadıkça, Asliye Hukuk Mahkemelerinde çözüme bağlanır. Bu konuda en doğru kararı bir hukukçu verecektir.

Dava bir taşınmaz ile ilgili olduğundan, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılması gerekir.

Bu Süreçlerde Avukat Zorunlu Mudur?

Yasada belirlenmiş böyle bir zorunluluk yoktur. Fakat, sözleşme kararının alınmasından, sözleşmenin yapılması aşaması da dahil, inşaat bittikten sonra satışların yapılması veya yönetim planının hazırlanması gibi son derece karmaşık ve riskli durumlar söz konusudur. Hukuk eğitimi almamış bir kişi tarafından büyük hataların yapılması ve sonrasında telafisinin mümkün olmaması riski vardır.

Bu nedenle, büyük zaman ve para kayıpları yaşamamak i̇çin en başta uzman bir avukattan hizmet almanızı tavsiye ediyoruz.

Bu konuda, uygulamada çok rastlanan bir dava türü olan Harici Satım ile ilgili yazımızı da okuyabilirsiniz.

The post Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

Kentsel Dönüşüm Davaları 3 ana kategoride açıklanabilir.

Kentsel Dönüşüm Hukuku başlıklı yazımızda bu sürecin detaylarını sizin i̇çin basit bir dille ifade etmeye çalıştık. Bu yazımızda; bu süreçte gündeme gelebilecek sorunlara karşı açılması muhtemel davalardan ve başvurulması mümkün itiraz yollarından bahsedeceğiz.

İlk Kategori; Risk Tespit Raporuna İtiraz Edilmesidir.

(Kentsel Dönüşümde Arsa Sahiplerinin Hakları)

Öncelikle Kentsel Dönüşüm mevzuatı kapsamında dönüşümden yararlanabilmek için dönüşüme dahil edilmek istenen yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi gerektiğini önceki yazımızda belirtmiş idik.

Bu raporun hak sahiplerine tebliğ edilmesinden itibaren 15 günlük itiraz süresi vardır. Bu itiraz Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlükleri’dir. İ

İkinci Kategori; Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davasıdır.

(Kentsel Dönüşümde Arsa Sahiplerinin Hakları)

Bu kapsamda iptal davası iki şekilde açılabilir. İlkinde malikler; bir üst maddede belirttiğimiz Risk Raporuna İtiraz yoluna başvurmamışlar ise; rapor tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde iptal davası açabilirler.

İkinci durumda ise, risk raporuna itiraz eden maliklerin, itirazlarının reddi halinde iptal davası açabilmeleri halidir.

Son olarak; risk raporunun kesinleşmesi ile birlikte maliklere gönderilen 60 gün içinde taşınmazın tahliyesi ve yıkılmasına ilişkin yıkım kararlarına karşı da yine itiraz ve/veya iptal davası açma yolu mevcuttur.

Tüm bu davalarda, eğer şartları mevcutsa, dava sonuçlanıncaya kadar Yürütmenin Durdurulması kararı verilebilir.

Bu davalar; taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemelerinde açılır.

Bina Ortak Karar Protokolünün İptali Üçüncü Kategori Olarak Değerlendirilebilir.

(Kentsel Dönüşümde 1/3 Ün Hakları)

Kentsel dönüşüm kapsamında dönüştürme usulünün belirlenmesi için kat maliklerinin antlaşmasının esas olduğunu ve maliklerin ⅔ çoğunluğu sağlayacak şekilde karar almaları gerektiğini ve bu çoğunluğun bina ortak karar protokolünü imza altına almaları gerektiğinden bahsetmiştik.

⅔ çoğunluğu oluşturan bu kurul; yeni yapılacak yapıya ilişkin proje, gayrimenkul değerleme raporu ve sözleşme suretlerinin karara katılmayan maliklere tebliğ edilerek, 15 gün içinde karara katılmaları aksi takdirde arsa paylarının satılacağının ihtar edilmesi gerekir.

Eğer kurul bu görevini yerine getirmezse veya usulüne uygun bir şekilde yerine getirmezse, bunun i̇çin ⅓ azınlık İptal Davası açabilir.

Dördüncü Kategori; Arsa Payı Satışının İptali.

(Kentsel Dönüşümde 1/3 Ün Hakları)

Yukarıda ⅔ çoğunluğun diğer maliklere ortak karar protokolünü tebliğ edeceğini ve uymayanların arsa paylarının satılacağını belirtmiş idik. İşte payları satışa çıkan pay sahipleri, satışa ilişkin tebliğden itibaren 30 gün içinde İdari Dava açabilirler.

Son Kategori; Kamulaştırmanın İptali.

(Kentsel Dönüşüm 2/3 Çoğunluk Sağlanamazsa) – (Kentsel Dönüşüm Kamulaştırma Davaları)

Bazı durumlarda ise arsa sahipleri ⅔ çoğunluğa da erişemeyebilir, karar alamayabilirler, ya da riskli yapıyı dönüştürmek istemezler. Bu durumda ise idare bu taşınmaz hakkında acele kamulaştırma kararı alabilir.

İdare tarafından yapılan bu Kamulaştırma işlemine karşı da 30 gün içinde İdari İşlemin İptali Davası açılabilir.

The post Kentsel Dönüşüm Davaları first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Kentsel Dönüşüm Davaları appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

Kentsel Dönüşüm Hukuku Nedir?

2012 yılında 6306 sayılı kanunun yürürlüğe girmesi ile Kentsel Dönüşüm olgusu hukukumuza ve günlük hayatımıza dahil olmuştur. Genel itibari ile riskli binaların yıkılarak yerine yeni binaların yapılmasını öngören bu Kentsel Dönüşüm mekanizması, dahil olduğu mevzuat ve uygulamada ortaya çıkan hukuki çatışmalar ve bunların çözümü ile yeni bir hukuk dalı oluşturmuştur.

Türkiye’de binaların yaklaşık %50’si riskli gruptadır. Bu nedenle de Kentsel Dönüşüm Hukukunun uygulama alanı oldukça geniştir. Bu konuda uzman bir avukatın sadece Kentsel Dönüşüm Hukukuna ilişkin mevzuata değil, Sözleşmeler Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, İdare Hukuku gibi yakın i̇lişkisi olan diğer hukuk dallarına da hakim olmalıdır.  

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

Kentsel dönüşüm kapsamında kalan yapıların nasıl bu olanaklardan yararlanacağı ve prosedürün nasıl olacağı mevzuatta ayrıntılı bir şekilde tarif edilmiştir.

İlk Aşama

Bu kapsamda atılması gereken ilk adım, ilgili binanın riskli bina kapsamında olup-olmadığının tespitidir. Bu tespiti maliklerden biri isteyebileceği gibi, birden fazla malik de beraber isteyebilir.

Riskli bina ise, riskli alan içinde olan veya alan dışında olup da ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı demektir. Buna ilişkin tespit; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilen şirketlerce yapılır ve bir rapor düzenlenir.

İkinci Aşama

Düzenlenen rapor binanın riskli ve kentsel dönüşüme uygun olduğu yönünde ise; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine sunulur.

Üçüncü Aşama

Bakanlık tarafından uygun bulunan rapor, binanın kayıtlı olduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gönderilir. Tapu müdürlüğü tarafından, binanın kaydına şerh işlenir ve maliklere, “binanın riskli olduğu ve kentsel dönüşüm süreci dahilinde yıkılacağına” ilişkin tebligat gönderir.

Malikler yapılan tebligata karşı, tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. Eğer itiraz olursa, Bakanlık tarafından atanan bilirkişi heyeti tarafından inceleme yapılır. Bu inceleme sonucunda binanın riskli olduğu onaylanır ise, binanın 60 gün içinde yıkılacağı maliklere bildirilir. 60+30 gün içinde yıkılmayan binalar da Belediyeler ve ilgili mülki idareler tarafından yıkılır. Yıkım sürecinde binanın tüm, su-elektrik-doğalgaz bağlantıları kesilir. Aynı zamanda binanın tasfiye ve yıkım sürecine aykırı davrananlar hakkında hukuki işlemler yapılabilir ve haklarında suç duyurusunda bulunulabilir.

Dördüncü Aşama

Yıkım gerçekleştikten sonra arsada yapılacak inşaatın akıbeti en merak edilen kısımlardan birisidir. Bu arsaya yapılacak inşaat ile ilgili kararları; maliklerin ⅔’ünden oluşan bir kurul karar verir.

⅔’lük Çoğunluğa Katılmayan Maliklerin Akıbeti Ne Olur?

Bu maliklerin payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu da olmazsa; Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenir ve Hazine adına resen tescil edilir.

⅔’lük Çoğunluk Sağlanmazsa Ne Olur?

Malikler arasında bu üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamazsa; gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

⅔’lük Çoğunluk Ne Yapar?

Bu kurul, kentsel dönüşüm sürecinde alınması gereken tüm kararları almada, yeni binanın projesinin yapılması ve diğer tüm işlerde tüm malikler adına karar verir.

Kentsel Dönüşüm Avukatının Rolü Nedir?

Kentsel dönüşüm süreci oldukça teknik hukuki bilgi gerektiren ve zamanında hukuki işlemler yapılmasını gerektiren önemli bir süreçtir. Sadece malikleri değil aynı zamanda müteahhitleri de doğrudan ilgilendirir.

Bu kapsamda avukat; maliklerin ve müteahhitlerin haklarının hukuken korunması, gereken devlet yardımlarının sağlanması, ortak karar protokolü hazırlanması, iptal ve itiraz süreçlerinin yürütülmesi, sözleşme hazırlanması, inşaat şirketleri ile apartman yönetim kurulu toplantılarına katılarak taraflara yol göstermek gibi işlemleri yapar.

Hem malikler hem de müteahhitler tarafından özenle yürütülmesi gereken bu süreçte avukat yardımı olmadan hak kayıplarının yaşanması muhtemeldir. Bu nedenle daha sonra büyük zarara uğramamak i̇çin en başından avukat hizmeti almanızı önemle tavsiye ederiz.

The post Kentsel Dönüşüm Hukuku first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Kentsel Dönüşüm Hukuku appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

(Mirastan Mal Kaçırma)

Muris Muvazaası; bir kimsenin mirasçılarından mal kaçırmak kastı ile tapuda satış göstermek suretiyle malını bağışlaması olarak kısaca anlatılabilir.

Uygulamada sıkça rastladığımız şekli, miras bırakanın ölmeden önce, taşınmazını 3. bir kişiye veya mirasçılardan birine satmış gibi tapuda işlem yapması ancak aslında bağışlamasıdır.

Taraflar görünüşteki satış işlemi ile aslında bağışlama olan işlemi gizlemektedirler.

Özetlemek gerekirse muris muvazaasından bahsedebilmek i̇çin; tarafların gerçek amaçları ile yaptıkları işlemler arasında bilerek ve isteyerek yapılan bir uyumsuzluk olması, tarafların üçüncü kişileri aldatma amacı taşımaları ve yaptıkları muvazaalı işlem konusunda aralarında anlaşmış olmaları gerekmektedir.

Muris Muvazaası Nasıl İspat Edilir?

Bu konuda Yargıtay tarafından yıllar içerisinde belirlenmiş unsurlar vardır. Her somut olayda bu unsurların olup olmadığı araştırılır.

Bunların başında;

✔️Murisin ve miras bıraktığı kişinin mali durumu gelir.

Her muvazaa olayı incelenirken, tarafların ekonomik durumlarının incelenmesi gerekmektedir. Bunun nedeni, satış işleminin tarafların ekonomik durumları ile uyumlu olup olmadığıdır.

Bir diğeri;

✔️Aile içi sosyal ve beşerî ilişkilerdir.

Miras konusu aile ilişkilerini doğrudan etkilediği i̇çin her olayda bu ilişkilerin incelenmesi kuraldır. Yapılan satış veya bağış işleminin neden yapıldığı, neden o kişiye yapıldığı gibi soruların cevaplanması ve maddi gerçeğin ortaya çıkarılması önemlidir.

Bir başka unsur;

✔️Yörenin gelenekleri, toplumsal eğilimleridir.

Her ne kadar ilk bakışta bu unsur konu ile alakalı gelmiyorsa da aslında alakalıdır. Yıllar içinde yüzlerde olayın incelenmesi ile oluşan bu unsur bir Türkiye gerçeğini yansıtmaktadır. Muvazaanın iddia edildiği yerde, kız çocuklarına miras bırakmamak i̇çin ailenin tüm mal varlığını erkek çocuklar üzerinde yaptığı herkesin bildiği bir gerçektir. Bu sebeple her olayda toplumsal eğilimlerin incelenmesi olağandır.

Son olarak;

✔️Olayların olağan akışı gereği miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı bir nedeninin olup olmadığıdır.

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi her olay kendisine özgü şartlar içermektedir ve her durumda bunların ayrı ayrı incelenmesi gerekmektedir. Bir olayda doğrudan muvazaayı işaret eden bir olay bir başka olayda etmeyebilir. Bu nedenle olayların başından itibaren seyrinin ortaya konması, nasıl muvazaa aşamasına gelindi, gerçekten muvazaa mı amaçlandı gibi sorulan cevaplanması şarttır.

Muris Muvazaasına Karşı Ne Yapılabilir?

Eğer muris muvazaası nedeni ile hakkınız olan mirastan mahrum kaldığınızı düşünüyorsanız, Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası ve/veya Tenkis Davası açmanız gerekmektedir.

Bu davalar ile ilgili yazılarımızı okuyarak daha detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz.

Muris Muvazaası 3.Kişiye Satış Halinde Nasıl Olur?

Bu durumun çözümü oldukça tekniktir ve muhakkak uzman bir hukukçu tarafından çözülebilir. Buradaki 3. kişinin iyi niyetli olup olmaması önemlidir. Eğer muvazaadan ve mirastan habersiz ve tamamen iyi niyetli 3. kişi ise, onun kazanımı korunacaktır.

Ancak 3. kişi olmasına rağmen bu mirastan mal kaçırmaya yardım ediyor ise, mesela hiç para ödememiş ama tapuda yüksek bir bedel göstermiş ise, bu kişinin iyi niyetli olduğu kabul edilemez.

Bununla birlikte bazı 3. kişilerin de iyi niyetli olup olmamasının bir önemi yoktur. Bu kişilerin mal kaçırma kastını bildiği kabul edilir. Bunlar miras bırakanın yakın çevresi ve akrabalarıdır. Bunlara yapılan devrin iptali i̇çin açılan davalarda bu kişiler iyi niyetli olduklarını ve muvazaadan haberleri olmadığını ileri süremezler.

The post Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul Avukatı konusunda geniş bilgiler bulabileceğiniz genel bir yazı hazırladık. Sitemizde konu ile ilgili daha kapsamlı bilgiler içeren yazılarımızı okuyabilirsiniz.

Gayrimenkul Avukatı Kime Denir?

Gayrimenkul Avukatı denildiği zaman, neyin kastedildiği tam olarak anlaşılamayabilir. Gayrimenkulün bir diğer ifadesi; taşınmazdır. Bir diğer ifade ile; arsa, tarla, ev, gibi mal varlıklarını ilgilendiren tüm davalar Gayrimenkul Avukatı hizmet alanı dahilindedir.

Bilindiği üzere son 10 yılda inşaat sektöründe hızlı bir artış yaşanmaktadır. Bir yandan yeni konut projeleri artarken diğer yandan da var olan yapılar yıkılarak yeniden inşaa edilmektedir. Son zamanlarda çoğalan kentsel dönüşüm projeleri de bu sektöre hız kazandırmıştır.

İşte tüm bu olanlarla birlikte bu taşınmazlarla ilgili ihtilaflar da hızlı bir artış göstermiştir. Kişilerin mal varlıklarının önemli bir kısmını oluşturan bu taşınmazlarla ilgili ihtilafların oluşması, alanında uzman Gayrimenkul Avukatı ihtiyacını doğurmuştur.

Gayrimenkul Avukatı Hizmet Alanı Neleri Kapsar?

Müteahhit firmalar ile yapılan sözleşmelerde yaşanan sorunlar sıkça karşımıza gelmektedir. Müteahhit firma sözleşmede belirlenen tarihte inşaatı bitirememekte, evleri teslim edememekte veya sözleşmede öngörülmemiş başkaca ücretler talep etmekte ya da ciddi bir şekilde eksikliği, hatası bulunan evler teslim edilmekte, mal sahipleri kabule zorlanmaktadır. Bu noktada ciddi bir hukuki uyuşmazlığın ortaya çıktığını kabul etmek gerekir. Bu şekildeki ihtilaflarınızın hallinde iyi Gayrimenkul Avukatı ile anlaştığınızdan emin olmanızı tavsiye ederiz.

Gayrimenkul Hukukunun kapsamı oldukça geniştir. Yukarıda bahsettiğimizin dışında, ev-arsa-tarla alım satımları, ipotek işlemleri, miras ile kalan taşınmazlarla ilgili işlemler, boşanma sonrası var olan taşınmazlar ile ilgili tüm işlemler, tapu iptal ve tescil davaları, kiralamaya ilişkin tüm işlemler, ecrimisil, kamulaştırma, imar planı ile ilgili tüm işler, ortaklığın giderilmesi, el atmanın önlenmesi gibi i̇ş ve işlemler bu kapsamda sayılabilir.

Önemle belirtmek isteriz ki  avukat ile çalışmanın sadece bu şekilde hukuki ihtilaflar oluştuğunda gerekli olmadığıdır. Bu düşünce yerine, herhangi bir ihtilaf oluşmadan ya da oluşmasını önlemek adına, mal varlığınız ile ilgili bu tarz kararları vermeden önce, durumu sizin için değerlendirmesi hatta sizin adınıza işlemleri yapması için Gayrimenkul Avukatı çalışmayı düşünmek sizin menfaatinize olacaktır. Bu düşüncenin, sizi daha sonra yaşayacağınız daha büyük kayıplardan kurtaracağına emin olun.

Dicle Hukuk Bürosu da Gayrimenkul Avukatı ihtiyacına yönelik oldukça geniş kapsamlı bir hizmet alanı sunmaktadır.

Aşağıda büromuz tarafından verilen hizmetlerin bir kısmını bulabilir, konular ile ilgili bilgi edinmek için yazılarımızı okuyabilir, danışma için iletişim bilgilerimizden bize ulaşabilirsiniz.

✓İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

✓Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

✓Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

✓Kira Tespit Davası

✓Kamulaştırmasız El Atma

✓El Atmanın Önlenmesi

✓Ecrimisil

✓Ortaklığın Giderilmesi

✓Topraktan Ev Almak

The post Gayrimenkul Avukatı first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Gayrimenkul Avukatı appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

Apartmanın çatısı, apartmanın ortak yeridir. Sadece üst katta oturanı ilgilendiren bir durum değildir.

Eğer kiracı iseniz bu durumu derhal ev sahibinize bildirmeli ve gerekli tadilatın yapılmasını sağlamasını talep etmelisiniz. Eğer ev oturulamayacak kadar kötü durumda ise (çatı akması dolayısı ile) ve siz ev sahibinize bildirdiğiniz halde herhangi bir şey yapmıyorsa, sizin gerekli tadilatı yapıp (lüks masraf ve tadilattan kaçınarak) bunun bedelini ev sahibinizden istemeniz mümkündür. Uygulamada genellikle kira bedelinden mahsup etmek yolu ile bu bedel ev sahibinden tahsil edilmektedir. Ama bu zorunlu değildir.

Eğer ev sahibi iseniz (ya da kiracınız size bu durumu iletti ise) durumu derhal yönetime bildirmelisiniz. Yöneticinin yapması gereken, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırarak, çatının tamiri için karar almaktır.

Ancak uygulamada bu şekilde nadiren olmakta genelde yönetim yaptırmamakta ya da diğer kat sahipleri tadilat bedeline katılmak istememektedir.

Eğer apartmanınızda bir yönetim yok ise, kat maliklerini toplantıya bizzat kendiniz çağırmalısınız. Eğer bu toplantıyı organize etmezseniz, çatı ile ilgili giderleri diğerlerinden talep etmeniz oldukça zorlaşacaktır.

Akan Çatıyı Yönetim Yaptırmıyor Ya da Diğer Kat Sahipleri Tadilat Masrafına Katılmıyorsa Ne Yapmalıyım?

Apartman Çatı Tamirinin Kat Mülkiyeti Açısından Değerlendirilmesi

Yukarıda açıkladığımız, olması gereken prosedür işlemiyorsa hızlı bir şekilde hukuki yollara başvurmanız gerekecektir.

Bunun için de öncelikle Tespit Davası açarak, çatının durumunu, tadilat gerekip gerekmediğini, tadilat gerekecek ise ne kadar masraf gerekeceğini ve bu çatı akmasından dolayı dairenizde meydana gelen zararın ne kadara tazmin edileceğini tespit ettirmeniz gerekmektedir.

Tespit Davası Nasıl Açılır?

Tespit davasının nasıl açılacağı ve koşullarının ne olduğu ile ilgili ayrıntılı yazımızı lütfen inceleyiniz.

Tespit Davasından Sonra Ne Yapmalıyım?

Tespit davası lehinize sonuçlanmış ise, yani bilirkişi marifeti ile çatıdaki hasar, tadilat için gerekli masraf ve uğradığınız zarar tespit edilmiş ise, burada belirlenen miktarların tarafınıza ödenmesi için Alacak ve Tazminat Davası açmanız gerekecektir.

Bu Davayı Nasıl, Hangi Mahkemede ve Kime Karşı Açmalıyım?

Bu davayı, yaptırdığınız tespite ilişkin dosyayı da ekleyerek, apartmanın bulunduğu yerde bulunan Sulh veya Asliye Hukuk Mahkemesinde (dava değerine göre belirlenecektir) açmalısınız.

Davayı diğer tüm kat maliklerine karşı veya sadece yöneticiye karşı açabilirsiniz.

Eğer yöneticiye karşı açarsanız, yönetici ya diğer maliklere davayı ihbar edecektir. Ya da davayı kazanmanız halinde tarafınıza gereken ödemeyi yapacak, diğer maliklere rücu ederek onlardan bu parayı toplayacaktır.

Sizin bu anlamda seçme şansınız vardır.

Bu Dava İçin Ne Kadar Masraf Gerekir?

Bu dava, talep edeceğiniz miktar üzerinden harçlandırılacaktır. Bu nedenle talep edilecek miktarın ne olduğu bilinmeden, masrafların tam olarak belirlenmesi mümkün olamayacaktır.

Harç dışında, bilirkişi, keşif ve diğer masrafların da dava açılışında peşin olarak alındığını hatırlatmak isteriz. Bu nedenle dava masrafı ile ilgili bilgileri en doğru şekilde avukatınızdan alabilirsiniz.

Apartmanın Çatısının Tamirine Tüm Daire Sahipleri de Katılmak Zorunda mıdır?

Evet katılmak zorundadır. Ancak bunun için de bir takim kurallar vardır. Öncelikle yapılacak tadilatın kendilerine bildirilmiş olması gerekmektedir. Yani kat malikleri kurulunun bu gündemle toplanmış olması gerekmektedir. (katılmayan kat maliki de masrafa katılmak zorundadır)

Çatıdaki hasarın tadilatının zorunlu veya faydalı olması, lüks olmaması gerekmektedir.

Bu şartlar yerine geldikten sonra, her malik, ister dava yoluna gidilmeksizin ister dava neticesinde verilen karar doğrultusunda ortaya çıkan bedele kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır.

Çatı Onarımı ile İlgili Kat Malikleri Toplantısına Katılmadım, Katıldım Fakat Tadilatın Yapılması Yönünde Oy Vermedim, Ne Yapmam  Gerekir?

Eğer toplantıya katılmamış veya katıldığı halde olumsuz oy kullanmış malik veya malikler var ise, yukarıda açıkladığımız kurallar dahilinde çatı onarımı hukuken gerekli ise, tadilatın bedeline katılmak zorundadırlar.

Çatı tadilatı kararı için, kurulda oy birliği ile değil oy çokluğu ile karar alınması yeterlidir!

Ama yine de bu karara itiraz etmek mümkündür. (katılmayan veya olumsuz oy kullanan malikler için) Bu itiraz mahkemeye İptal Davası açmak yolu ile yapılır.

Çatı İle İlgili Bu Davalarda Avukat Tutmam Şart mı?

Böyle bir mecburiyetiniz yoktur. Ancak bu süreçte, teknik olarak uyulması gereken birden fazla koşul ve kaçırılmaması gereken süreler vardır. Tüm bu kurallar ancak uzman bir avukat tarafından bilinip takip edilebilir. Bu nedenle hakkınızı talep ve tahsil edebilmek için kendi başınıza, internet ortamından veya çevrenizden edindiğiniz bilgilerle değil, bir avukat aracılığı ile hareket etmenizi tavsiye ediyoruz. Belki başta masraflı olacağını düşünebilirsiniz, ancak hak kaybı yaşama riskinizin olmayışı karşısında karlı olacağınıza emin olabilirsiniz.

The post Apartman Çatı Tamirinin Kat Mülkiyeti Açısından Değerlendirilmesi first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Apartman Çatı Tamirinin Kat Mülkiyeti Açısından Değerlendirilmesi appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

Kamulaştırmasız El Atma ile ilgili güncel mevzuata göre hazırlanmış bu yazımızda aradığınız tüm bilgileri bulabileceğinizi umuyoruz.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

İdarenin, bireysel mülkiyete ait bir taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunması anlamına gelmektedir.

Genelde hazine veya belediyelerin, kamusal faaliyet ve inşaatları (yol yapımı, imar planları, köprü, baraj vs yapımı gibi) neticesinde vatandaşın taşınmazına el koyması şeklinde görülmektedir.

İdarenin vatandaşa ait bu taşınmazlara el atması iki şekilde olabilir. Bunlardan ilki; fiili el atma diye adlandırılan, taşınmaz üzerinde fiilen tasarruf etmektir. Yani yol geçmesi, idare tarafından yapılan bir inşaatın taşması gibi.

Diğer al atma şekli de; hukuki el atma olarak nitelendirilir. Burada da yine idarenin tesis ettiği bir işlem ile vatandaş taşınmazı üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunamaz. Bunu, imar planlarında kamusal alan olarak işaretlenmiş bölgelerde kalan taşınmazlar açısından görürüz. Burada idare fiili bir işlem yapmamakta, yani yol, köprü, inşaat vs yapmamakta, ama idari bir tasarrufla vatandaşa da engel olmaktadır.

El Atmanın Hukuki veya Fiili Olması Arasında Ne Fark Vardır?

Son Yargıtay kararları ile aralarındaki fark ortadan kaldırılmıştır. Yani hukuki el atmanın da aslında fiili bir el atma olarak değerlendirilmesi gerektiğine karar verilmiştir.

Ancak her ikisi arasında mevcut olan fark, hukuki prosedürlerinde kendini göstermektedir. Hukuki fiil atmalar, idari bir işlem olması nedeni, bundan kaynaklanan uyuşmazlıklar için İdare Mahkemelerine,  fiili el atmalar için ise Asliye Hukuk Mahkemelerine başvurmak gerekecektir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasından Önce Yapılması Gerekenler Var mıdır?

Eğer el atma hukuki ise, taşınmazınızın bedelinin verilmesi için ilgili idareye başvurmanız ve bu başvurunun neticesine göre dava açmanız gerekmektedir.

Fiili el atmalarda ise, yapılan son değişikliklerle uzlaşma şartı getirilmiştir. Yani, fiili el atma ile kamulaştırılan taşınmazınızın bedelinin tespiti ve bedelin ödenmesi için, idareye noter kanalı ile malikin başvurması ve uzlaşma sürecini başlatması gerekmektedir. Bu sürecin tamamlanması dava şartı olarak öngörülmüştür. Uzlaşma başvurusu da yeterli değildir, yasada azami 6 ay olarak belirtilen uzlaşma sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Uzlaşma olmaması durumunda, 6 aylık sürenin sonundan 3 ay içinde dava açma hakkı doğacaktır.

Kamulaştırmasız El Atma davaları Hangi Mahkemede Açılır?

Yukarıda bahsettiğimiz ayrıma uygun olarak, idare ve asliye hukuk mahkemesinde açılacak davalar, el atılan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Masrafı Ne Kadardır?

Yapılan son değişikliklerle bu konuda da bir düzenleme yapılmış ve dava harcının maktu olacağı belirtilmiştir. dava harcı dışında, peşinen alınan delil avansı da düşünüldüğünde 2018 yılı için yaklaşık 800-1000TL arasında masraf olabilir.

Kamulaştırmasız El Atma Davası İçin Avukat Tutmak Zorunda mıyım?

Böyle bir zorunluluk hiçbir dava için yoktur. Ancak bu dava oldukça teknik ve hukuki bilgi gerektirmektedir. Güncel mevzuata hakim, konusunda uzman bir gayrimenkul avukatından hizmet almanız önemlidir. Zira Kamulaştırmasız El Atma Dava dilekçesinden tutun da yargılama safahatındaki tüm işler iyi bir hukuk bilgisini gerektirmektedir.

Dava açma süreleri veya dava koşulları hakkında bir yanlış, telafisi imkansız zararlara yol açabilir. Bu nedenle, hakkınıza hızlı ve sorunsuz ulaşmak için avukat desteği almanızı öneririz.

The post Kamulaştırmasız El Atma first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Kamulaştırmasız El Atma appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

El atmanın önlenmesi, taşınmazlara yapılan haksız saldırılar ve müdahaleler sebebi ile, o taşınmazın malikine verilmiş bir haktır. Sahip olduğu taşınmaza yapılan bu müdahalenin son bulmasını ve zararlarının tazminini isteyebilir.

Sahibi olduğunuz taşınmaza haksız bir saldırı var ise, el atmanın önlenmesi veya diğer bir adı ile müdahalenin men’i davası açmanız gerekmektedir.

El Atmanın Önlenmesi Davasının Şartları Nelerdir?

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i)

Bu dava, kaynağını Medeni Kanunda bulan mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Bu nedenle dava konusu edilen müdahaleyi yapan kişinin herhangi bir kusurunun varlığı gerekmez. Haksız olması, el attığı taşınmazın maliki olmaması yeterlidir.

Bu dava genelde, arazilerden geçen su, gaz, petrol vs boruları, arazide yetişen semerelerin malikin rızası dışında alınması, komşu taşınmazda taşkın bir inşaat yapılması, arazide çıkan kaynak suyunun başka bir yere taşınması hallerinde görülmektedir.

Bu ve buna benzer durumlarda konusunda uzman bir gayrı menkul avukatına danışarak dava açmanızı tavsiye ederiz.

El Atmanın Önlenmesi Davasının Tarafları Kimlerdir?

El Atmanın Önlenmesi davası açılırken, dava dilekçesi çok dikkatli bir şekilde hazırlanmalıdır. Bu konuda hukuki bilgisi olmayan kişilerin hazırlayacağı dilekçeler daha sonra hak kayıplarına neden olacaktır. Bu nedenle, davanın en önemli unsuru olan dava dilekçesini, internetten veya etraftan edineceğiniz dilekçe örnekleri ile değil, avukattan hizmet alarak hazırlatınız.

Bu davanın tarafları genel olarak, müdahale edilen taşınmazın maliki veya malikin mirasçıları ile müdahale eden kişi veya kişilerdir. Bu her iki taraf da tüzel veya gerçek kişi olabilir.

Ancak, müdahale eden taraf devlet ise, bu sefer açılması gereken dava; Kamulaştırmasız El Atma Davası olacaktır.

El Atmanın Önlenmesi Davasında Tazminat da İsteyebilir miyim?

Taşınmaza yapılan haksız saldırı neticesinde mülkiyet hakkı sahibi olan kişi saldırının derhal durdurulmasını (el atmanın önlenmesini) ve uğradığı zararlardan ötürü kendisine tazminat ödenmesini talep edebilir.

Bu tazminat Ecrimisil adı verilen tazminat türüdür. Bunun için ayrıca Ecrimisil Davası açılmasına gerek yoktur, El Atmanın Önlenmesi Davası ile birlikte ecrimisil talebi de mahkemeye iletilebilir.

El Atmanın Önlenmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Taşınmazlarla ilgili olan diğer tüm davalarda olduğu gibi bu dava da, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır.

El Atmanın Önlenmesi Davası İçin Avukat Tutmak Şart mı?

El Atmanın Önlenmesi davasının avukatsız açılmasında bir engel yoktur. Ancak yazımızda da bu konuda uyarılarda bulunduğumuz üzere, dava sürecinin zor ve hukuki bilgi ve tecrübe gerektirdiğinin altını çizmek isteriz. Dava açmak isteyenlerin, bu aşamaları tek başına yapmaya çalışmak yerine, avukat hizmeti almaları, davanın hayal edildiği gibi, sorunsuz, adil ve hızlı neticelenmesi için muhakkaktır. Aksi takdirde, sonradan telafisi çok güç hatta imkansız zararların ortaya çıkması muhtemeldir.

Başta maddi olarak külfetli görünse de, bu kadar teknik bilgi içeren ve önemli bir davada avukat yardımı almanın ne kadar doğru bir karar olduğunun farkına varacaksınız.

El Atmanın Önlenmesi Davası Masrafı Ne Kadardır?

Talep edilecek ise ecrimisil miktarı ve taşınmazın değeri üzerinden harç ödeneceğinden, bu miktarın çokluğuna göre harç masrafları da artacaktır.

Bu dava oldukça masraflı bir dava olabilmektedir. Bunun sebebi, bazen taraf sayısının çok fazla olması, birden fazla keşif, bilirkişi incelemesi vs yapılmasıdır. Tüm bu işlemler için dava açılırken peşinen bir gider avansı alınmaktadır.

Davanın devamı sırasında bu avans biter ise, yine tamamlatılmaktadır.

Diğer bir nokta da ecrimisil bedelinin ne kadar gösterileceğidir. Dava açılırken bu bedel tam bilinemeyebilir. Bu nedenle dava sonunda taşınmazın rayiç ecrimisil bedeli tespit edilmiş olacağından, mahkeme tarafından eksik kalan harç taraflara tamamlattırılacaktır.

El Atmanın Önlenmesi Davasını Ne Zaman Açmalıyım?

Bu davanın ne zaman açılacağı ile ilgili bir kısıtlama yoktur. Ancak ecrimisil talep edilecek ise bu talep, dava tarihinden itibaren geriye dönük olarak ancak 5 yıllık istenebilecektir. Bu nedenle de, davanın erken açılması, hak kaybını engelleyecektir.

The post El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

Bir taşınmazın, onu kullanmaya ve onun üzerinde tasarruf etmeye hakkı olmayan üçüncü bir kişi tarafından, mal sahibinin onay ve rızasını almadan kullanılması halinde, yani haksız olarak işgal edilmiş olması halinde, bu haksız kullanımdan doğan zararların ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında ödemek zorunda olduğu tazminattır.

Haksız İşgal Nasıl Olur?

Yukarıda verdiğimiz genel tanım dikkate alındığında, uygulamada sık rastlanan örneklerin başında, kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen taşınmazın tahliye edilmemiş olması gelmektedir. Bunun dışında yine çok rastlanan durumlar, izinsiz inşaat yapılması, izinsiz olarak kullanım ve henüz intikali yapılmamış taşınmazın bir kısım mirasçı veya mirasçılar tarafından kullanılmasıdır.

Bunlarla birlikte hazineye yani devlete ait araziler üzerinde yapılmış izinsiz yapıların sahipleri de haksız işgalci (fuzuli şagil) sayılırlar ve tazminat ödemekle yükümlüdürler. Burada mal sahibi hazine olduğundan, ecrimisil işlemleri devlet tarafından yürütülür.

Ecrimisil ve Kira Aynı Şeyler midir?

Bu iki terim birbirinin aynı değildir. Kira, kullanma bedelidir ve kira alacağının doğma sebepleri farklıdır. Herhangi bir taşınmazın kiralanması durumunda, mal sahibinin onayı vardır ve kiralayan da kötü niyetli değildir.

Ancak ecrimisil, her ne kadar halk arasında bir nevi kira olduğu kabul edilse de hukuki niteliği itibari ile bir tzminattır. Nihayetinde ortada, kendi tasarrufu altında olmayan bir taşınmazı haksız yere işgal kötü niyetli biri vardır ve bu kişi verdiği bu zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

Kira; kiralanan malın ileriye dönük kullanım bedeli iken, ecrimisil tam tersi geriye dönük olarak hesaplanır.

Ecrimisil Nasıl Talep Edebilirim?

Ecrimisil alacağınız var ise, bunu dava yolu ile talep edebilirsiniz. Eğer dava konusu edeceğiniz taşınmaz, haksız işgalci tarafından tahliye edilmiş ise,sadece ecrimisil davasının açılması yeterli olacaktır. Ancak haksız işgalci halen taşınmazı kullanmaya devam ediyor ise; ecrimisil davası ile birlikte müdahalenin men’i davası da açılmalıdır.

Ecrimisil Davası Nasıl Açılır?

Ecrimisil davası hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren bir davadır. Yargılama süresinde keşif, bilirkişi incelemesi gibi birden fazla yapılması muhtemel aşamalar bulunmaktadır. Bu süreçlerin bir avukat tarafından takip edilmesi çok önemlidir.

Dava öncesinde, taşınmazı haksız işgal edene bir ihtarname çekilerek haksız işgale son verilmesi ve geriye dönük olarak 5 yıllık ecrimisil bedelini ödemesi gerektiği bildirilmelidir. Bu işlemden sonra dava açılmalıdır.

Genel olarak da değinmek gerekir ise, ecrimisil dava dilekçesinde, davaya konu taşınmazın bilgilerinin doğru bir şekilde yazılmış olması, taşınmazın sahibi olunduğuna ilişkin bilgi ve belgelerin eksiksiz sunulması, hali hazırda taşınmazı işgal etmiş olan kişinin kötü niyetli olduğu ve ona mal sahibi tarafından verilmiş herhangi bir iznin olmadığına ilişkin bilgilerin yer alması gereklidir.

Ecrimisil bedelinin belirlenmesine için gerekli bilgi ve veriler de mahkeme ile paylaşılmalı, talep edilen tazminat miktarı da belirtilmelidir.

Ecrimisil Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Bu dava taşınmaza ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır.

Ecrimisil Davası Masrafı Ne Kadardır?

Talep edilen ve daha sonra karar bağlanacak olan ecrimisil miktarı üzerinden harç ödeneceğinden, bu miktarın çokluğuna göre harç masrafları da artacaktır.

Bu dava oldukça masraflı bir dava olabilmektedir. Bunun sebebi, bazen taraf sayısının çok fazla olması, birden fazla keşif, bilirkişi incelemesi vs yapılmasıdır. Tüm bu işlemler için dava açılırken peşinen bir gider avansı alınmaktadır.

Davanın devamı sırasında bu avans biter ise, yine tamamlatılmaktadır.

Diğer bir nokta da ecrimisil bedelinin ne kadar gösterileceğidir. Dava açılırkenbu bedel tam bilinemeyebilir. Bu nedenle dava sonunda taşınmazın rayiç ecrimisil bedeli tespit edilmiş olacağından, mahkeme tarafından eksik kalan harç taraflara tamamlattırılacaktır.

Ecrimisil Davasını Ne Zaman Açmalıyım?

Ecrimisil davasının ne zaman açıldığından ziyade, ne kadarlık zamanı kapsadığıdır. Şöyle ki, davacı mal sahibi olduğu sürece bu davayı açabilir, ancak ecrimisil talebi, dava tarihinden itibaren geriye dönük olarak ancak 5 yıllık istenebilecektir. Bu nedenle de, davanın erken açılması, hak kaybını engelleyecektir.

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Olabilir mi?

Mirasçılar arasında ecrimisil talepleri de oldukça sık rastlanan davalardandır. Ecrimisil talep edebilmek için bir takım şartların varlığı gerekmektedir. Çünkü bu durumda, davacı mirasçıların davalı mirasçıyı intifadan men etmesi ve bunu ona noter yolu ile bildirmesi gerekmektedir. Buna rağmen kullanım devam ediyor ise bu dava açılabilir ve ecrimisil talebinin başlangıcı olarak noter bildiriminin yapıldığı gün dikkate alınır.

Yargıtay tarafından uygulamaya yönelik istisnalar yaratılmış ve bu kararda sayılan hallerde davalıya, dava öncesinde intifadan men (kullanmaya son verilmesi) bildiriminin yapılmasına gerek olmadığı kabul edilmiştir.

Bunlardan uygulamada en çok rastlanan ve kullanılan; Ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olmasıdır.

Mirasbırakandan intikal edecek olan konut işyeri gibi taşınmazlar için, bir mirasçı veya bir kısım mirasçı tarafından kullanılması halinde herhangi bir ön bildirim koşulu olmaksızın diğer mirasçılar tarafından ecrimisil talep edilebilir.

Ecrimisil Bedeli Nasıl Belirlenir?

Ecrimisil bedeli, kullanılan taşınmazın durumu ve rayiç kira bedeli de dikkat alınarak bilirkişilerce belirlenir. Eğer taşınmazda başka zararlar da var ise ve bu zararlar haksız işgalciden kaynaklanmış ise, mal sahibi tarafından bu zararlar da talep edilebilir.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Ecrimisil Bedeli Ödenir İse Tahliye Durur mu?

Hazineye ait yerlerde gündeme gelen bu sorunun yanıtı; hayırdır. Ecrimisil bedelinin ödenmesi, ne mülkiyet hakkı verir ne de taşınmazdan tahliye edilmesi zorunluluğunu ortadan kaldırır.

Ecrimisil Davası Açmak İçin Avukat Tutmak Zorunda mıyım?

Ecrimisil davasının avukatsız açılmasında bir engel yoktur. Ancak yazımızda da bu konuda uyarılarda bulunduğumuz üzere, dava sürecinin zor ve hukuki bilgi ve tecrübe gerektirdiğinin altını çizmek isteriz. Dava açmak isteyenlerin, bu aşamaları tek başına yapmaya çalışmak yerine, avukat hizmeti almaları, davanın hayal edildiği gibi, sorunsuz, adil ve hızlı neticelenmesi için muhakkaktır. Aksi takdirde, sonradan telafisi çok güç hatta imkansız zararların ortaya çıkması muhtemeldir.

Başta maddi olarak külfetli görünse de, bu kadar teknik bilgi içeren ve önemli bir davada avukat yardımı almanın ne kadar doğru bir karar olduğunun farkına varacaksınız.

The post Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

Kira İlişkilerinde Mal Sahibinin Değişmesi Durumunda Depozitonun İadesi nasıl olmalıdır konusundaki güncel bilgileri yazımızda bulabilirsiniz.

Kira İlişkisinde Depozito Nedir? Neden Verilir?

Uygulamada artık yerleşmiş olan bir uygulamadır, kira ilişkisi kurulurken kiracıdan depozito alınması. Depozito bir nevi güvence parası olarak düşünülebilir. Kiracının kira ödemeden evden taşınması, eve zarar vermesi veya faturaları ödememesi gibi durumlar karşısında mal sahibinin korunması amaçlanmıştır.

Depozito Verilmek Zorunda Mıdır?

Bu yönde emredici bir yasa olmasa da bugüne kadar aksi uygulama da olmamıştır. Malını üçüncü bir kişiye kiraya veren birinin herhangi bir zarara karşı teminat istemesi hukuken doğrudur.

Depozito Nasıl Verilir?

Verdiğiniz depozito bedelinin muhakkak sözleşmenizde yazmasına dikkat edin. Daha sonra iade istediğinizde ancak bu şekilde hakkınızı ispat edebilirsiniz. Sözleşmede yazmasa da, ayrı bir para makbuzu da, açıklamasında kira sözleşmesine atıf yaparak ve depozito olarak alındığı belirtilerek verilebilir.

Depozito Ne Kadar Olmalıdır?

Depozito miktarı uygulamada değişiklik gösterebilir. Üst sınır, 3 kira bedeli olmakla beraber, yerel adete, kiralanın durumuna veya tarafların anlaşmasına göre değişebilir. Ev kiralamalarında genellikle bir kira bedelidir.

Mal Sahibi Değişirse, Yeni Mal Sahibine de Depozito Vermek  Zorunda mıyım?

Siz kiracı iken, kira konusu taşınmaz bir başka kişiye satılır ise, kiralananın tahliye edilmesine ilişkin kurallar ve uygulamada yaşanan sorunlar bir başka yazımızın konusudur. Bu yazımızda sadece, önceki mal sahibine verilmiş olan depozitonun akıbeti ve iadesi ile ilgilidir.

Kira İlişkilerinde Mal Sahibinin Değişmesi Durumunda Depozitonun İadesi

Kiracısı olduğunuz taşınmaz başka bir kişiye satılır ise, sizi iki olanak bekler. Birincisi, yeni mal sahibiniz tahliye etmenizi ister (tahliye şartları oluştu ise) ya da kira sözleşmeniz yeni malikle devam eder. Bu noktada kanunda, önceki mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sona ereceğini, yeni malik ile yapılanın ayrı bir sözleşme olacağı belirtilir. Bu nedenle de önceki malik ile yapılan kira sözleşmesinin tasfiyesi gerekmektedir.

Sözleşmenin tasfiyesi; her iki tarafın da iade ile yükümlü olduğu edimleri yerine getirmesidir. Bu halde, önceki malikin almış olduğu depozitoyu iade etmesi gerekir.

Eğer alım-satım dolayısı ile kiracı taşınmazdan çıkacak ise, depozitosunun eski malik tarafından iade edilmesi gerekir.

Eğer kiracı ile yeni malik arasında sözleşme devam edecek ise, yeni malikin kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olurken, depozitoyu da önceki malikten aldığı kabul edilir. Bu nedenle, önceki malik, taşınmaz satıldığında, uhdesinde bulunan depozitoyu ya kiracıya iade eder, ya da yeni malike vermiş sayılır.

The post Kira İlişkilerinde Mal Sahibinin Değişmesi Durumunda Depozitonun İadesi first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Kira İlişkilerinde Mal Sahibinin Değişmesi Durumunda Depozitonun İadesi appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.