Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yaparken ve sonrasında dikkat edilmesi gerekenleri bu yazıda bir araya toplamaya çalıştık.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; arsa sahibi veya sahipleri ile müteahhit arasında yapılan, müteahhidin arsaya bina inşa etmesi karşılığında binadaki bir kısım bağımsız bölümün müteahhide devredilmesini içeren bir sözleşmedir.
Bu sözleşmenin hukuki altyapısı sağlam değildir. Ancak uygulamada oldukça sık kullanılması ve çok fazla ihtilaf yaratması dolayısı ile Yargıtay içtihatları ile yaratılmış bir kurallar bütünü vardır.
İçerisinde çok fazla değişken barındıran bu sözleşme, sayısız farklı varyasyonlarda sorun üretebilir. Bu nedenle bir yazıda tüm bunlardan bahsedebilmek olanaksızdır. Bu yazımızda size genel hatları ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi konusunu anlatmaya çalışacağız.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
- İlk dikkat edilmesi gereken husus, sözleşmenin taraflarıdır. Arsa sahibi veya sahiplerinin gerçekten tapuda kayıtlı olup olmadıklarını ve/veya müteahhit firmanın varlığını kontrol etmekte fayda vardır.
- Sözleşmenin şekli de önemli bir unsurdur. Sözleşmenin konusu taşınmaz devrini de kapsadığından geçerli olabilmesi i̇çin şekil şartlarına uygun yapılmalıdır. Bu da sözleşmenin noterde onaylanması ve tapuya şerh edilmesi demektir. Bunun yapılmaması halinde, her iki tarafta ilerde doğabilecek anlaşmazlıklarda ispat güçlüğü yaşamayacaktır.
- İnşaat yapılacak arsanın imara uygun olup olmadığının sözleşme öncesinde belirlenmesi önemlidir.
- Arsa imara uygun ise, kaç kat izni var ve inşaat sonunda kaç tane bağımsız bölüm çıkacak muhakkak belirlenmelidir.
- Yapılacak inşaat planı sözleşme öncesinde mutlaka hazır olmalıdır. İnşaata başlamak i̇çin bu planın ilgili belediye tarafından onaylanması gerekir. Bu onay kural olarak arsa sahibi tarafından alınır. Ancak taraflar anlaşırsa bu iznin alınmasına ilişkin yetki ve vekaletlerin arsa sahipleri tarafından müteahhide verilmesi gerekir.
- En fazla ihtilafın yaşandığı konu, inşaata başlama süresidir. Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, belediyeden inşaat izni alınması ile inşaat süresi başlar. Sözleşmede muhakkak bir süre belirlenmelidir, ruhsat alımı i̇çin de. Aksi halde, müteahhit tarafından işin sürüncemede bırakılması riski vardır.
- Tapu devrinin en başta veya en sonda yapılması da tarafların aleyhinedir. Bu nedenle, inşaat ilerledikçe ve inşaatın tamamlanma oranına göre tapu devirlerinin arsa sahipleri tarafından yapılacağı kararlaştırılmalıdır.
- Sözleşme konusu arsa boş olabileceği gibi, dolu da olabilir. Bu halde, binada bulunanların, inşaat sonuçlanıncaya kadar başka yere kiraya geçmeleri gündeme gelecektir. Uygulamada, müteahhit kira yardımında bulunur. Eğer böyle bir durum var ise, müteahhidin yapacağı kira yardımı ve buna ilişkin göstereceği teminat, muhakkak sözleşmeye yazılmalıdır.
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin belki de en önemli maddesi; cezai şarttır. Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemeleri halinde veya eksik yerine getirmeleri veya geç yerine getirmeleri halinde, karşı tarafın zararlarını karşılamak adına ödemekle mükellef olduğu bir cezai şart kararlaştırılması gerekir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İle İlgili Davalarda Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangisidir?
Yukarıda da bahsettiğimiz gibi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin sebep olduğu çok fazla ihtilaf çeşidi vardır. Bunlar, özel bir durum olmadıkça, Asliye Hukuk Mahkemelerinde çözüme bağlanır. Bu konuda en doğru kararı bir hukukçu verecektir.
Dava bir taşınmaz ile ilgili olduğundan, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılması gerekir.
Bu Süreçlerde Avukat Zorunlu Mudur?
Yasada belirlenmiş böyle bir zorunluluk yoktur. Fakat, sözleşme kararının alınmasından, sözleşmenin yapılması aşaması da dahil, inşaat bittikten sonra satışların yapılması veya yönetim planının hazırlanması gibi son derece karmaşık ve riskli durumlar söz konusudur. Hukuk eğitimi almamış bir kişi tarafından büyük hataların yapılması ve sonrasında telafisinin mümkün olmaması riski vardır.
Bu nedenle, büyük zaman ve para kayıpları yaşamamak i̇çin en başta uzman bir avukattan hizmet almanızı tavsiye ediyoruz.
Bu konuda, uygulamada çok rastlanan bir dava türü olan Harici Satım ile ilgili yazımızı da okuyabilirsiniz.