Her Apartmanda/Sitede Kapıcı Dairesi Olmak Zorunda mı?
Hayır, böyle bir zorunluluk yoktur. Bununla birlikte, kapıcıya konut sağlama zorunluluğu da yoktur. Ancak günümüzde, çok katlı çoğu apartman ve sitelerde kapıcı daireleri bulunmaktadır.
Eğer kapıcı var ise bu daire kapıcıya tahsis edilmelidir. Ve kapıcının sözleşmesi sona erene kadar kendisinden kira istenemez.
Kapıcı Dairesi Başka Birine Kiraya Verilebilir mi?
Kapıcı yok ise veya kapıcı daireyi kullanmıyor ise, kapıcı dairesi “ortak yer” kabul edileceğinden, yönetim tarafından kiraya verilebilir.
Ortak Yer Ne Demektir?
Ortak yerler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde açıklandığı üzere; “a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”
Kanunda yapılan bu tanıma bakıldığında, apartmanlarda -genellikle zeminde- bulunan iş yerleri, kapıcı daireleri, apartmanın duvarı, teras, otopark gibi yerler ortak yerlerden sayılmaktadır.
Ortak Yerlerin Özelliği Nedir?
Ortak yerlerin özelliği, ana gayrı menkulde malik olan her kişinin, hissesi oranında ortak yerde de mülkiyetinin olmasıdır. Nasıl ki, size ait olan bir gayri menkulde sizin izin ve bilginiz dışında herhangi bir tasarruf yapılamaz ise, ortak yerlerde de izin ve bilginiz olmadan herhangi bir tasarruf işlemi yapılamaz.
Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi Mümkün Müdür?
Ortak yerler, yani daha özel ifade etmek gerekir ise, kapıcı daireleri ve apartmana ait dükkanlar kiraya verilebilir. Kanunen hiç bir engel yoktur.
Ancak bunun bir kuralı vardır, o da Kat Malikleri Kurulu Toplantısının bu gündemle yapılması ve bütün kat maliklerinden tek tek onay alınmasıdır. Yani kiralama işi, tüm kat maliklerinin oy birliği ile alacağı karar ile ancak mümkün olabilir.
Oy birliği ile karar alındıktan sonra, apartman/site adına kiralama işlemlerini yönetici yürütür.
Oy Birliği ile Karar Alınmadığı Halde Kiraya Verilir ise Ne Yapılmalı?
Bu halde, kat malikleri kurulu kararına itiraz hakkı gündeme gelecektir.
Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine iptal davası açabilir.
Toplantıya katılan ama oy vermemiş veya olumsuz oy vermiş maliklerde, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde iptal davası açabilir.
Yönetici Her Yeni Kiracı İçin Ayrı Ayrı Toplantı Yapıp İzin mi Almalıdır?
Hayır, bu hayatın olağan akışına da uygun değildir. Zaten yönetici kanun itibari ile aynı bir vekil gibi diğer maliklere karşı sorumludur. Yani sorumluluğu ağırdır. Bu nedenle bir kere yetki aldıktan sonra, kendisinden o yetki alınana kadar (istifa/azil/yeni yönetici) kiralama işlemleri için tekrar izin almasına gerek yoktur.
Ancak, burada önemli bir nokta vardır. Şöyle ki; iş yeri olarak kullanılacak dükkanlarda hangi faaliyetlerin yapılacağı önemlidir. Kanunda, yöneticinin kendisine oy birliği ile verilmiş yetkisi olsa dahi, yine oy birliği ile izin alması gereken faaliyet konuları vardır.
Bunlar; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinde sayılmıştır. Buna göre;
“Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
Elde Edilen Kira Geliri Nasıl Kullanılır?
Elde edilen kira geliri; vergisel anlamda, kat malikleri açısından bir gelir olacağından her bir kat maliki başına değerlendirilmesi gereken bir husustur.
Ancak genelde bu gelirlerin apartman/site giderleri için kullanılmasına karar verilmektedir.