Kentsel Dönüşüm Davaları 3 ana kategoride açıklanabilir.

Kentsel Dönüşüm Hukuku başlıklı yazımızda bu sürecin detaylarını sizin i̇çin basit bir dille ifade etmeye çalıştık. Bu yazımızda; bu süreçte gündeme gelebilecek sorunlara karşı açılması muhtemel davalardan ve başvurulması mümkün itiraz yollarından bahsedeceğiz.

İlk Kategori; Risk Tespit Raporuna İtiraz Edilmesidir.

(Kentsel Dönüşümde Arsa Sahiplerinin Hakları)

Öncelikle Kentsel Dönüşüm mevzuatı kapsamında dönüşümden yararlanabilmek için dönüşüme dahil edilmek istenen yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi gerektiğini önceki yazımızda belirtmiş idik.

Bu raporun hak sahiplerine tebliğ edilmesinden itibaren 15 günlük itiraz süresi vardır. Bu itiraz Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlükleri’dir. İ

İkinci Kategori; Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davasıdır.

(Kentsel Dönüşümde Arsa Sahiplerinin Hakları)

Bu kapsamda iptal davası iki şekilde açılabilir. İlkinde malikler; bir üst maddede belirttiğimiz Risk Raporuna İtiraz yoluna başvurmamışlar ise; rapor tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde iptal davası açabilirler.

İkinci durumda ise, risk raporuna itiraz eden maliklerin, itirazlarının reddi halinde iptal davası açabilmeleri halidir.

Son olarak; risk raporunun kesinleşmesi ile birlikte maliklere gönderilen 60 gün içinde taşınmazın tahliyesi ve yıkılmasına ilişkin yıkım kararlarına karşı da yine itiraz ve/veya iptal davası açma yolu mevcuttur.

Tüm bu davalarda, eğer şartları mevcutsa, dava sonuçlanıncaya kadar Yürütmenin Durdurulması kararı verilebilir.

Bu davalar; taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemelerinde açılır.

Bina Ortak Karar Protokolünün İptali Üçüncü Kategori Olarak Değerlendirilebilir.

(Kentsel Dönüşümde 1/3 Ün Hakları)

Kentsel dönüşüm kapsamında dönüştürme usulünün belirlenmesi için kat maliklerinin antlaşmasının esas olduğunu ve maliklerin ⅔ çoğunluğu sağlayacak şekilde karar almaları gerektiğini ve bu çoğunluğun bina ortak karar protokolünü imza altına almaları gerektiğinden bahsetmiştik.

⅔ çoğunluğu oluşturan bu kurul; yeni yapılacak yapıya ilişkin proje, gayrimenkul değerleme raporu ve sözleşme suretlerinin karara katılmayan maliklere tebliğ edilerek, 15 gün içinde karara katılmaları aksi takdirde arsa paylarının satılacağının ihtar edilmesi gerekir.

Eğer kurul bu görevini yerine getirmezse veya usulüne uygun bir şekilde yerine getirmezse, bunun i̇çin ⅓ azınlık İptal Davası açabilir.

Dördüncü Kategori; Arsa Payı Satışının İptali.

(Kentsel Dönüşümde 1/3 Ün Hakları)

Yukarıda ⅔ çoğunluğun diğer maliklere ortak karar protokolünü tebliğ edeceğini ve uymayanların arsa paylarının satılacağını belirtmiş idik. İşte payları satışa çıkan pay sahipleri, satışa ilişkin tebliğden itibaren 30 gün içinde İdari Dava açabilirler.

Son Kategori; Kamulaştırmanın İptali.

(Kentsel Dönüşüm 2/3 Çoğunluk Sağlanamazsa) – (Kentsel Dönüşüm Kamulaştırma Davaları)

Bazı durumlarda ise arsa sahipleri ⅔ çoğunluğa da erişemeyebilir, karar alamayabilirler, ya da riskli yapıyı dönüştürmek istemezler. Bu durumda ise idare bu taşınmaz hakkında acele kamulaştırma kararı alabilir.

İdare tarafından yapılan bu Kamulaştırma işlemine karşı da 30 gün içinde İdari İşlemin İptali Davası açılabilir.

The post Kentsel Dönüşüm Davaları first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Kentsel Dönüşüm Davaları appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.

Kentsel Dönüşüm Hukuku Nedir?

2012 yılında 6306 sayılı kanunun yürürlüğe girmesi ile Kentsel Dönüşüm olgusu hukukumuza ve günlük hayatımıza dahil olmuştur. Genel itibari ile riskli binaların yıkılarak yerine yeni binaların yapılmasını öngören bu Kentsel Dönüşüm mekanizması, dahil olduğu mevzuat ve uygulamada ortaya çıkan hukuki çatışmalar ve bunların çözümü ile yeni bir hukuk dalı oluşturmuştur.

Türkiye’de binaların yaklaşık %50’si riskli gruptadır. Bu nedenle de Kentsel Dönüşüm Hukukunun uygulama alanı oldukça geniştir. Bu konuda uzman bir avukatın sadece Kentsel Dönüşüm Hukukuna ilişkin mevzuata değil, Sözleşmeler Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, İdare Hukuku gibi yakın i̇lişkisi olan diğer hukuk dallarına da hakim olmalıdır.  

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

Kentsel dönüşüm kapsamında kalan yapıların nasıl bu olanaklardan yararlanacağı ve prosedürün nasıl olacağı mevzuatta ayrıntılı bir şekilde tarif edilmiştir.

İlk Aşama

Bu kapsamda atılması gereken ilk adım, ilgili binanın riskli bina kapsamında olup-olmadığının tespitidir. Bu tespiti maliklerden biri isteyebileceği gibi, birden fazla malik de beraber isteyebilir.

Riskli bina ise, riskli alan içinde olan veya alan dışında olup da ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı demektir. Buna ilişkin tespit; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilen şirketlerce yapılır ve bir rapor düzenlenir.

İkinci Aşama

Düzenlenen rapor binanın riskli ve kentsel dönüşüme uygun olduğu yönünde ise; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine sunulur.

Üçüncü Aşama

Bakanlık tarafından uygun bulunan rapor, binanın kayıtlı olduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gönderilir. Tapu müdürlüğü tarafından, binanın kaydına şerh işlenir ve maliklere, “binanın riskli olduğu ve kentsel dönüşüm süreci dahilinde yıkılacağına” ilişkin tebligat gönderir.

Malikler yapılan tebligata karşı, tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. Eğer itiraz olursa, Bakanlık tarafından atanan bilirkişi heyeti tarafından inceleme yapılır. Bu inceleme sonucunda binanın riskli olduğu onaylanır ise, binanın 60 gün içinde yıkılacağı maliklere bildirilir. 60+30 gün içinde yıkılmayan binalar da Belediyeler ve ilgili mülki idareler tarafından yıkılır. Yıkım sürecinde binanın tüm, su-elektrik-doğalgaz bağlantıları kesilir. Aynı zamanda binanın tasfiye ve yıkım sürecine aykırı davrananlar hakkında hukuki işlemler yapılabilir ve haklarında suç duyurusunda bulunulabilir.

Dördüncü Aşama

Yıkım gerçekleştikten sonra arsada yapılacak inşaatın akıbeti en merak edilen kısımlardan birisidir. Bu arsaya yapılacak inşaat ile ilgili kararları; maliklerin ⅔’ünden oluşan bir kurul karar verir.

⅔’lük Çoğunluğa Katılmayan Maliklerin Akıbeti Ne Olur?

Bu maliklerin payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu da olmazsa; Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenir ve Hazine adına resen tescil edilir.

⅔’lük Çoğunluk Sağlanmazsa Ne Olur?

Malikler arasında bu üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamazsa; gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

⅔’lük Çoğunluk Ne Yapar?

Bu kurul, kentsel dönüşüm sürecinde alınması gereken tüm kararları almada, yeni binanın projesinin yapılması ve diğer tüm işlerde tüm malikler adına karar verir.

Kentsel Dönüşüm Avukatının Rolü Nedir?

Kentsel dönüşüm süreci oldukça teknik hukuki bilgi gerektiren ve zamanında hukuki işlemler yapılmasını gerektiren önemli bir süreçtir. Sadece malikleri değil aynı zamanda müteahhitleri de doğrudan ilgilendirir.

Bu kapsamda avukat; maliklerin ve müteahhitlerin haklarının hukuken korunması, gereken devlet yardımlarının sağlanması, ortak karar protokolü hazırlanması, iptal ve itiraz süreçlerinin yürütülmesi, sözleşme hazırlanması, inşaat şirketleri ile apartman yönetim kurulu toplantılarına katılarak taraflara yol göstermek gibi işlemleri yapar.

Hem malikler hem de müteahhitler tarafından özenle yürütülmesi gereken bu süreçte avukat yardımı olmadan hak kayıplarının yaşanması muhtemeldir. Bu nedenle daha sonra büyük zarara uğramamak i̇çin en başından avukat hizmeti almanızı önemle tavsiye ederiz.

The post Kentsel Dönüşüm Hukuku first appeared on Dicle Hukuk Bürosu.

The post Kentsel Dönüşüm Hukuku appeared first on Dicle Hukuk Bürosu.